Экс-глава Аппарата НОСТРОЙ, а ныне эксперт-общественник считает, что со статистикой ввода жилья не всё в порядке, и предлагает способы инвестирования в недвижимость
Бывший руководитель Аппарата Национального объединения строителей Илья Пономарёв, позиционирующий себя сегодня как эксперт Общественного совета при Минстрое России, дал развёрнутое интервью «Российской газете» по перспективным и сомнительным способам инвестирования в недвижимость.
Подсчёты «по хвостам»
Начал Илья Вадимович с критики существующего в стране подхода к оценке строительных объёмов. Действительно, в то время как одни регионы рапортуют о успехах, другие посыпают себе голову пеплом и кивают на трудные времена. И то, и другое можно оценивать с большими оговорками, поскольку строительство – отрасль инерционная.
Плюс в нашей стране действует своя система учёта. Если в Европе и Штатах рынок оценивают по количеству вновь начатых объектов (индекс HS – housing started), то наши соотечественники по живописному выражению господина Пономарёва «считают по хвостам».
Объективно, объём ввода прошлого года характеризует бизнес-климат двух-трёхлетней давности. То есть, когда строительство только было начато. Скорее всего, снижение ввода объясняется снижением объёма продаж.
В целом по статистике в первом полугодии 2022 года существенного падения объёмов строительства не наблюдалось. Однако осенью уже были негативные тенденции. Так, в октябре было построено, например, меньше, чем в аналогичный период прошлого года в Коми на 62,8%, в Магаданской области – на 58%, в Свердловской – на 57,6%, в Ростовской – на 56,5%.
Известно, что в 2021 году был введено 92,6 миллиона квадратных метров жилья, что на 13% превышает показатели 2020 года. А в 2022-ом – 101, 6 миллиона. Ввод такого объёма налогооблагаемого имущества должно было увеличить доходы государства и регионов. Однако такого роста не наблюдается. То есть, как считает Илья Пономарёв, можно предположить, что со статистикой ввода жилья, мягко говоря, не всё в порядке.
Инвесторы против «нищебродов»
Следующий аспект, на который обратил внимание собеседник издания, – в России до сих пор смотрят на рынок жилья, как на механизм улучшения жилищных условий нуждающимися гражданами, что, по его словам, в корне неправильно. Подавляющее большинство участников долевого строительства, а оно формирует основной объём городской стройки, имеют вполне комфортное жильё и рассматривают приобретение нового жилья как защищённую систему коллективных инвестиций.
В общем, в координатах Ильи Вадимыча, недвижимость – это, прежде всего, не угол для жилья, а финансовый актив для состоятельных господ. Отсюда он и предлагает исходить. Для такой системы ключевым критерием является относительная доходность. Введение системы эскроу счетов под предлогом снижения рисков возникновения обманутых дольщиков существенно сократило доходность частных инвесторов. И практически исключило возможность долевого строительства почти в половине регионов страны, так как доходность рынка в них не выдерживает необходимых требований.
При этом санкции и потрясения в бизнесе потрепали и самих «инвесторов». Давление перепроизводства так же имеет место, что при существенном снижении объёма выдачи ипотеки создаёт на рынке существенный дисбаланс. В этой связи можно рассуждать о росте цены материалов, как о факторе, снижающем доходы девелоперов, но это касается новых проектов.
При этом объём существенно компенсируется значительным ростом индивидуального жилищного строительства, что в общем позитивно. И поддержано рядом финансовых инструментов, прежде всего, субсидируемыми ипотечными продуктами.
И во что же будем вкладывать?
На вопрос о конкретных рекомендациях потенциальному инвестору, господин Пономарёв ответил уклончиво. Надо, мол, быть максимально осторожным. Ещё год назад, например, с учётом сильно разогретого общеевропейского тренда, интересными были любые проекты в области так называемых «зелёных финансов». В текущем моменте сложно оценить перспективы подобных проектов.
Тем не менее, эксперт заявил, что считает вложения в недвижимость наименее рисковыми, с точки зрения сбережения средств. Возможно, на данный момент это не даст краткосрочной доходности, но в длительной перспективе вполне привлекательно. Лучше выбрать консервативный сценарий.
Самостоятельное строительство загородного дома в условиях достаточно активного развития транспортной и социальной инфраструктуры пригородных зон также является привлекательной формой инвестиций. И позволяет получить оптимальный результат по параметрам цена-качество.
Что же касается тех, кому мечтать об инвестиционных высотах семейный бюджет не позволяет и вряд ли когда-нибудь позволит, то для них Илья Пономарёв считает лучшим вариантом планомерное формирование института субсидируемого наёмного жилья. Только возникновение развитого рынка такой недвижимости позволит сбалансировать жилищный рынок и закрыть жилищную проблему для всех, при доступных условиях и с достойным качеством.
Вместо эпилога
В общем, почитали мы этот любопытный материал в редакции и вспомнили старую поговорочку о том, что «сытый голодного не разумеет». Для большинства наших соотечественников недвижимость – это, прежде всего, крыша над головой, место для жизни и отдыха, где растут дети и хочется чувствовать себя защищённым. Так, чтобы иметь хоть маленький, но свой закуток, а не зависеть от милости хозяина, который может в любой день выпнуть за дверь вместе со всеми пожитками.
А вот в головах более состоятельных россиян действует вполне себе пономарёвский дуализм, где люди делятся на инвесторов с денежкой в кармане и оборванцев-неинвесторов. Первые смотрят на квадратные метры исключительно как на актив, который должен приносить прибыль, а вторым иметь ничего своего не положено по суровым законам экономики. Вот разбогатеете – тогда и поговорим.
