Как переход на систему эскроу-счетов повлиял на жизнь застройщиков и сферу строительства в России
В минувшем июле механизму финансирования долевого строительства с использованием эскроу-счетов исполнилось уже 3 года. Анализируем, что изменилось в работе девелоперов за это время, и оказался ли «чёрт» в виде эскроу-счетов таким страшным, каким его малевали.
Кончилась «малина»
Механизм проектного финансирования долевого строительства, предложенный государством ещё в 2018 году, несомненно, стал шоком для большинства застройщиков. После неприлично «свободных нулевых», когда дома можно было возводить без разрешения на строительство, квартиры порой продавались, едва на стройплощадку привозили первые кирпичи, а девелоперы то и дело бесследно исчезали с деньгами дольщиков, введение эскроу-системы казалось чем-то слишком логичным и строгим для полного абсурда и беспредела строительного рынка.
Тем не менее, строительная реформа 2018 года навсегда изменила статус-кво, и после годичного переходного периода, когда строительство можно было вести по старым правилам, а наиболее предприимчивые девелоперы получили разрешение на строительства порядка 6-ти миллионов квадратных метров, с июля 2019-го деньги дольщиков потекли напрямую в банки в обход карманов застройщиков.
Деваться некуда
С тех пор отечественные девелоперы уже прошли все стадии принятия неизбежного (отрицание, гнев, торг, депрессия) и сейчас, кажется, наконец, приближаются к принятию. Согласно анализу нынешнего рынка, около 80% проектов в крупных городах страны реализуется сегодня за счёт проектного финансирования и системы эскроу. Так, в Санкт-Петербурге из 8,6 миллиона квадратных метров строящегося жилья, 6,4 миллиона «квадратов» возводят, используя деньги дольщиков, хранящиеся на эскроу-счетах. В пригороде доля таких объектов и вовсе приближается к 100%.
Несмотря на то, что при малейшем колебании экономики, небольшая, но влиятельная группа застройщиков-диверсантов пытается лоббировать в Правительстве России временный доступ к эскроу-счетам или хотя бы их поэтапное раскрытие, в общей своей массе ёжики-девелоперы колются, плачут, но продолжают есть кактус, а точнее, строить дома, получая проектное финансирование в банках.
Не вешать нос!
То, что застройщики почувствовали дискомфорт при введении нового механизма, – вообще-то явление закономерное и нормальное. В конце концов, разрабатывая систему эскроу-счетов, государство старалось в первую очередь думать о рядовых дольщиках, которых недобросовестные девелоперы то и дело водили за нос, оставляя без крыши над головой. По прошествии трёх лет уже можно сказать, что радикальные перемены в сфере долевого строительства не только обезопасили покупателей квартир в новостройках, но и стандартизировали рынок, сделав его прозрачнее и ответственнее.
За эти годы инвестиции в недвижимость стали более конкретными, так как банки чаще одобряют финансирование компаниям с понятными проектами и проверенной репутацией. Это повлияло на монополизацию отрасли – на арене остались крупные и надёжные игроки, которых не пугали новые, ответственные правила игры. Таким образом, механизм эскроу стал жёстким, но эффективным фильтром для сомнительных застройщиков, которые могли поставить под угрозу средства дольщиков. В текущем моменте, такой подход может раздражать и доставлять неудобства, но в перспективе это дисциплинирует рынок и его участников, а значит, и положительно влияет на развитие индустрии.
Кроме того, проектное финансирование обеспечивает и стабильность строительства. Поскольку сегодня девелоперы возводят дома на деньги, выделяемые банками, стройка становится более предсказуемой, а темпы строительства больше не зависят напрямую от темпов продаж. Проводить расчёты и выстраивать рабочие процессы становится удобнее, так как объёмы финансирования теперь известны заранее и конкретны.
В то время как темпы продаж больше не влияют на сроки строительства, объём проданных лотов помогает корректировать стоимость проектного финансирования. Это происходит благодаря тому, что ставка по договору между банком и девелопером зависит от количества средств, которые дольщики вносят на эскроу-счета – чем больше денег, тем ниже ставка. При значительном накоплении средств, этот показатель может быть снижен вплоть до 0,01%. Получается, что механизм эскроу позволяет застройщикам экономить деньги, если они добиваются активных продаж.
А что думают эксперты?
Всё же, зависимость строительства от банковских ставок по-прежнему вызывает определенное беспокойство девелоперов. Когда в марте текущего года ставки взлетели выше 20%, даже лидерам отрасли пришлось пересмотреть свои планы на реализацию новых проектов. Пострадали и те девелоперы, которых резкое увеличение ставок застигло на ранних сроках строительства, и на эскроу-счетах их проектов не оказалось достаточно средств.
В целом, большинство экспертов отмечает, что введение проектного финансирования и эскроу-счетов позитивно отразилось на стройрынке.
Вот, к примеру, мнение руководителя проектов девелопмента Becar Asset Management Нины Экстер:
За 3 года большинство застройщиков адаптировались к новой системе взаимодействия с банками и чувствуют себя в ней комфортно. Основное преимущество эскроу – подтверждение надёжности строительной компании и спокойствие покупателя, даже на старте строительства. Из недостатков можно отметить высокие банковские ставки для застройщиков и сроки поэтапного поступления денег застройщику после закрытия работ. Это отражается на динамике строительства объектов.
С коллегой согласен директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев:
Проектов, которые возводятся по старым правилам, осталось не так много. Спустя 3 года, подводя промежуточные итоги, можно сказать, что переход на новые правила сказался на отрасли в целом положительно. За исключением одного момента: всё–таки нашему Правительству стоит ещё раз вернуться к вопросу о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это помогло бы застройщикам сократить издержки и, возможно, сроки возведения домов.
