Что происходит на российском рынке вторичного жилья и можно ли там заняться чем-то интересным, с финансовой точки зрения
Затянувшаяся неразбериха на отечественном рынке «вторички» заставила многих инвесторов попридержать свои кошельки и не спешить с вложениями в недвижимость. Вместе с тем находятся эксперты, которые утверждают, что на перепродаже вторичного жилья сегодня можно и нужно зарабатывать. Даже словечко интригующе, но, как обычно, иноземное для этого приклеили – «флиппинг»…
За прошлый год либидо основных игроков рынка «вторички» упало до минимума. Сначала цены стремительно снижались из-за рекордного повышения ключевой ставки Банком России. Затем волны эмиграции, оставившие после себя огромное количество лотов на продажу, окончательно размыли ценовые показатели до уровня 2021-го (а то и ниже!). В результате, рядовые продавцы и покупатели, которые, как правило, заключают сделки купли-продажи с целью разъезда и изменения своих жилищных условий, стали массово терять интерес к операциям на вторичном рынке.
Тут на сцену должны были выйти инвесторы, готовые раскупить подешевевшие лоты как горячие пирожки. Однако и их так просто в этот сегмент уже не заманить, поскольку средняя доходность от сдачи квартир в аренду сегодня крайне мала (в среднем, 4-6%), а окупаемость объектов превышает пару десятков лет.
Видимо, чтобы как-то оживить эту сферу, эксперты придумали нынче назвать перепродажу вторичного жилья модным словом «флиппинг». Ведь, согласитесь, фраза «перепродавать старые квартиры» – вообще не будоражит воображение. А вот «заниматься флиппингом» – совсем другое дело! Звучит солидно, а у некоторых, особенно испорченных, даже вызывает определенные фантазии… Хватит краснеть! Давайте уже дадим этому понятию приличное объяснение!
Флиппинг (от английского слова «to flip» – переворачивать) – это целая стратегия заработка на рынке вторичного жилья, которая предполагает инвестирование в объект недвижимости и владение им в короткий промежуток времени с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли. Существуют разные виды флиппинга, но все они в среднем позволяют заработать 10-15% от суммы, которая была изначально вложена в покупку квартиры.
Капитальный ремонт
Один из самых распространённых способов флиппинга – покупка объекта, нуждающегося в ремонте. На первый взгляд, это кажется трудоёмким, затратным и долгим процессом, но, если спланировать его заранее и держаться графика, можно выручить внушительную прибыль, говорят эксперты. Привлекательности этой разновидности флиппинга придаёт ещё и высокая вероятность последующей продажи, так как большинство покупателей заинтересованы в приобретении жилья со свежим ремонтом.
Ключевые нюансы здесь – изначально рассчитать оптимальную стоимость приведения жилья в порядок и не затягивать ремонт, чтобы избежать переплат за коммуналку и не столкнуться с внезапной корректировкой цен на рынке.
При подборе объекта для такого вида флиппинга можно также ориентироваться на градостроительные планы, перспективы развития ближайшей инфраструктуры и благоустройства территорий. Если известно, что в обозримом будущем рядом с квартирой откроют станцию метро или парк, это повлияет на финальную стоимость и поможет ускорить продажу.
Косметический ремонт
Крупные траты на переделку лота, порой, вовсе не требуются. Помните, как в старом диснеевском мультфильме про Белоснежку и семь гномов? Принцесса за счёт одной только уборки преобразила жилище сказочных человечков до неузнаваемости. Она и не знала, что занималась тогда «хоумстейджингом» или «инсценировкой квартиры»!
Мероприятие, которое скрывается за этим понятием, предполагает подготовку недвижимости к продаже с учётом психологических, эстетических и маркетинговых принципов. Это своего рода продвинутая уборка или даже косметический ремонт помещения, в ходе которого происходит: дехламизация, деперсонаизация, работа со светом и запахами в помещении, зонирование пространства, подбор мебели и предметов интерьера в соответствии с актуальными дизайнерскими тенденциями.
Такая работа с объектом позволяет сократить количество дней в экспозиции, увеличить количество показов и, самое главное, конечную стоимость лота. Хоумстейджинг на рынке недвижимости существует уже более 40-ка лет, и в риэлторской практике широко распространены случаи, когда, на первый взгляд, безнадёжно зависшие квартиры продаются быстрее и дороже после подобной подготовки объекта.
Расселение
Наиболее экстремальный метод флиппинга – выкуп неблагополучных квартир, в которых расселение жильцов предписано решением судебной инстанции. Главное преимущество тут – возможность приобрести объект с большой скидкой, но и риски таких вложений возрастают в разы. На такой вариант флиппинга могут отважиться те, кто хорошо понимает последовательность процесса расселения и юридически подкован в правовых вопросах.
Кроме того, поскольку важную роль в подобных мероприятиях играет человеческий фактор, необходимо оценивать свои навыки коммуникации, обладать умением улаживать конфликты и договариваться, да и в целом иметь довольно крепкую, устойчивую психику, которая не дрогнет при осознании факта, что лишаешь незнакомых людей их привычного жилища.
