Как скажется на россиянах отказ признать апартаменты жильём на их стоимости
В апреле 2021 года владельцы апартаментов в России были воодушевлены внесением в Государственную Думу законопроекта № 1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации». Предполагалось, что этот законопроект изменит существующий правовой статус апартаментов, и приравняет их к жилью.
Однако указанный законопроект предполагает изменение статуса лишь тех апартаментов, которые будут построены уже после принятия законопроекта. Что касается уже построенных апартаментов, то предложения также приравнять их к жилью в начале февраля 2022 года внёс вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлёв.
В чём заключаются основные отличия жилья от апартаментов? Из-за текущего статуса апартаментов в них нельзя сделать постоянную регистрацию. Далее, поскольку юридически апартаменты не являются жильём, то застройщик не обязан вместе с апартаментами возводить социальную инфраструктуру. Ему не нужно строить детские сады, школы и поликлиники.
Кроме того, поскольку апартаменты – это не жильё, то к ним применяются менее строгие строительные и санитарные требования. По этим двум причинам строительство апартаментов для девелопера значительно дешевле, чем возведение жилья.
При этом собственники апартаментов платят значительно более высокие налоги на принадлежащую им недвижимость. И тарифы на ЖКУ в апартаментах гораздо выше, чем у собственников жилья.
Если апартаменты законодательно приравнять к жилью, то собственники этих помещений получат значительные выгоды. Однако поступивший свыше года назад в Госдуму законопроект пока ещё не прошёл даже первое чтение.
Кроме того, на прошлой неделе председатель госдумского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что у государственной власти нет планов перевести апартаменты в жилую недвижимость. При этом обсуждается вопрос о том, чтобы выделить апартаменты в отдельную категорию недвижимости. И законодательно снизить как стоимость ЖКУ для владельцев апартаментов, так и налоги на владение этой недвижимостью.
Как же скажется на стоимости апартаментов отказ законодателя приравнять их к жилью? Эксперты сходятся во мнении, что такое решение не приведёт к резкому изменению стоимости апартаментов. Потому что сейчас никак изменений в отношении этого типа недвижимости не произошло.
Что касается спроса на апартаменты и их стоимости, то здесь гораздо большую роль играет процентная ставка по ипотечному кредиту. Поскольку апартаменты не являются жильём, то на этот тип недвижимости не распространяются льготные ипотечные программы.
В результате покупатели апартаментов берут ипотеку по рыночной ставке. Которая нынешней весной была весьма высока из-за повышения 28 февраля Центральным Банком РФ ключевой процентной ставки.
Однако затем довольно быстро ключевая ставка начала снижаться. А вслед за ней – и стоимость ипотечного кредита. По данным портала Frank RG, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на 1 июня 2022 года составила 10,1% годовых. Это вполне рыночная ставка, и заинтересованные покупатели апартаментов готовы кредитоваться на этих условиях.
Увеличить спрос на апартаменты может намерение законодателя снизить налоги и стоимость жилищно-коммунальных услуг для владельцев апартаментов. Почему? Поскольку цена квадратного метра апартаментов ниже стоимости «квадрата» жилой недвижимости в той же локации, то апартаменты выгоднее покупать для сдачи в аренду. И снижение обязательных платежей для владельцев апартаментов сделает их сдачу в аренду ещё выгоднее.
Одновременно с этим власти рассматривают возможность дать владельцам апартаментов статус самозанятого для оплаты налога с доходов от сдачи недвижимости в аренду. Пока владельцы апартаментов могут платить либо 13% НДФЛ от этих доходов, либо же регистрировать ИП и платить налог по ставке 6% на УСН «доходы».
Но регистрация ИП требует времени и сил, плюс возникают вопросы с онлайн-кассой, которая необходима для приёма арендных платежей. Статус самозанятого получить гораздо проще – нужно лишь подать заявление в налоговую инспекцию. Ставка налогообложения у самозанятых составляет всего 4% при приёме платежей от физических лиц. И онлайн-касса самозанятым не нужна.
Тем самым возможное снижение обязательных платежей для владельцев апартаментов и позволение иметь статут самозанятого при сдаче этой недвижимости в аренду способно увеличить спрос на апартаменты в текущей ситуации.
