Как скромная комнатка под офис банка чуть не повысила арендную плату компании за производственные помещения на миллионы рублей
Эта история началась в далёком 1994 году, когда департамент городского имущества города Москвы (в то время – московский земельный комитет) заключил с акционерным обществом «ПИК-Индустрия» договор аренды земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений общества в целях производства железо-бетонных изделий для домостроения по адресу: Москва, проезд Стройкомбината, владение 1.
Договор был заключён на 25 лет. Стороны предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае централизованного изменения ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти. Особыми условиями договора аренды предусмотрено, что участок предоставляется без изменения функционального назначения.
В рамках этого договора АО «ПИК-Индустрия» арендовало крупный участок земли в столице. Его общая площадь составляла 259.670 квадратных метров, и на этом участке размещалось 110 различных зданий.
Когда истекли предусмотренные договором аренды четверть века, АО «ПИК-Индустрия» продолжило пользование арендованным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. И, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие договора аренды возобновилось на неопределённый срок.
Правительство Москвы в 2006 году приняло постановление, которым установило ставки арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в Москве, на основании которых подлежит определению годовой размер арендной платы. При этом на её размер влияли вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка.
Здесь нужно отметить, что в числе зданий, находящихся на арендованном участке, АО «ПИК-Индустрия» использовало и строение 53, где располагались администрация, бухгалтерия и производственная столовая. В том числе в этом здании работал и небольшой филиал банка ВТБ – он занимал всего лишь 37,1 квадратных метра площади.
Обнаружив это во время очередной проверки, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы вынесла постановление о привлечении АО «ПИК-Индустрия» к административной ответственности за нарушение разрешённого использования земельного участка. А департамент городского имущества города Москвы, в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению, доначислил арендную плату акционерному обществу в сумме 31.075.750 рублей 64 копейки. Департамент исходил из того, что, в связи с передачей в аренду банку помещения площадью 37,1 квадратных метра, арендную плату за весь земельный участок площадью 259.670 квадратных метров следует исчислять с применением ставки установленной для участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого, а не производственного назначения.
АО «ПИК-Индустрия» отказалось оплачивать повышенную арендную плату, в связи с чем департамент городского имущества города Москвы обратился в суд. Три судебные инстанции последовательно встали на сторону департамента – с чем АО «ПИК-Индустрия» было не согласно. И в результате спор между сторонами дошёл до Верховного Суда РФ.
Рассматривая дело, ВС РФ разъяснил, что указание в договоре аренды земельного участка, заключённом собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках, утверждённых градостроительным регламентом видов.
Вопрос о том, должен ли собственник или правообладатель земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к основному виду разрешённого использования) вспомогательного вида его разрешённого использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование своих земельных участков, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по-разному.
Также ВС РФ подчеркнул, что, согласно постановлению правительства Москвы, если установленные основные, условно разрешённые виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешённого использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства.
На этом основании Верховный Суд сделал вывод, что арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов.
Таким образом, при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешённого использования, закреплённым в нормативных актах. На этом основании ВС РФ постановил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
