Только в Верховном Суде России взглянули на дело не как на формальный юридический казус, а как на конкретную ситуацию с объектом, где живут люди
Управляющей компании потребовалось дойти до Верховного Суда РФ, чтобы получить от застройщика техническую документацию по объекту. Такой курьёзный случай недавно рассматривал высший судебный орган страны в рамках дела № А45-31177/2021. Впрочем, точка ещё не поставлена, и дело, которое ранее было отфутболено по формальным признакам судами предыдущих уровней, определением Экономической коллегии ВС РФ отправлено на повторное рассмотрение в новосибирский арбитраж.
Судебное противостояние ООО УК «Велес» и ООО «Специализированный застройщик «Союз-инвест» стартовало в ноябре 2021 года. Управляющая компания обратилась в тот же Арбитражный суд Новосибирской области с требованием к застройщику представить техническую документацию на многоквартирный дом № 9 по улице Одоевского в городе Новосибирске и иные документы, связанные с управлением данным домом документы.
Список занимает 3,5 страницы и состоит из 27-ми пунктов. Среди запрашиваемых УК документов упоминается технический паспорт на многоквартирный дом, документы на установленные общедомовые (коллективные) приборы учёта (ОДПУ), паспорта на ОДПУ, информация об оснащении помещений в многоквартирном доме приборами учёта (ИПУ), документами на оборудование ИТП, копия кадастрового плана, акт замера придомовой территории, акты разграничения балансовой принадлежности, паспорт энергоэффективности здания, присвоение почтового адреса, проектную документацию со всеми необходимыми разделами и многое-многое другое.
Возникает резонный вопрос – каким же образом дом был принят на баланс от застройщика без передачи всех необходимых документов? Как следует из материалов дела, 31 августа и 11 сентября 2017 года между двумя организациями были подписаны Реестры передачи технической документации, однако документация, согласно иску, по обращениям ООО УК «Велес» застройщиком передана не в полном объёме. Позднее управляющая компания, названная в честь древнего славянского бога скотоводства и плодородия, потребовала предоставить всё остальное. Требование было проигнорировано, после чего последовала судебная баталия.
В свою защиту застройщики заявили, что кое-что из списка передавали, вроде там документов на приборы учёта, техпаспорта и кадастровых копий (всего 6 пунктов из 27-ми), а остальное передавать не обязаны. Более того, например, списки собственников и нанимателей помещений передать в принципе не могут, поскольку, согласно Жилищному кодексу РФ, эти списки вообще ведёт управляющая компания, и к застройщику они не имеют никакого отношения.
По этим вопросам арбитраж полностью встал на сторону девелоперов, что выглядит вполне логично. Правда, судя по тем же материалам суда, застройщик признал, что проектную документацию не передал. Но выполнять эту свою обязанность отказался, сославшись на… завершение срока исковой давности! Как ни странно, этот аргумент суд полностью удовлетворил.
При том, что, в соответствии со СНиП 03.01.2004-87 «Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», исполнительная и иная документация по объекту строительства после приёмки объекта в эксплуатацию должна храниться у заказчика (застройщика) с последующей передачей эксплуатирующей организации.
Далее в зале суда разгорелась бурная дискуссия о том, имел или не имел полномочия представитель управляющей компании, подписавший передаточные акты, вообще их подписывать. По версии управляющей компании – не имел, по версии застройщика – подпись есть, и ничего вы не докажете.
Получив в суде первой инстанции разгром по всем пунктам, адепты Велеса попробовали оспорить решение в апелляционной и кассационной инстанциях, где обсуждение шло уже исключительно о процессуальных тонкостях, а именно, действует или не действует в данном случае пресловутый трёхгодичный срок исковой давности.
Две вышестоящих инстанции также встали на сторону застройщика, и лишь Верховный Суд решил взглянуть на дело не как на формальный юридический казус, а как на конкретную ситуацию с объектом, где живут люди, и для эксплуатации которого требуется техническая документация. ВС РФ указал, что истец обратился в суд в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, права которых нарушены длительным неисполнением обязанности по передаче документов, а также исполнением обязанности по управлению и содержанию имущества МКД. Застройщик не передал управляющей компании техническую документацию по дому. Истребовать её в судебном порядке УК не смогла из-за трёхлетнего срока исковой давности. Но Верховный Суд согласился с её доводом, что такое требование исковой давностью не ограничено. И, как мы уже упоминали, отменил решения трёх предыдущих инстанций, вернув дело на повторное рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
Что же, перед нами лишнее напоминание о важности детальной проверки всех необходимых требований перед подписанием актов. Последствия неосмотрительности или халатности приходится подчас разгребать очень долго. Очень жаль, что судебная власть в трёх инстанциях отнеслась к делу формально, нисколько не задумываясь об интересах граждан, проживающих в МКЖ. И остаётся только гадать, почему же застройщик так упорствовал в передаче технической документации. Дело может принять интересный оборот, если в итоге выяснится, что вся документация из-за разгильдяйства, сгоревшего сервера или по какой-то другой причине попросту утеряна и не может быть восстановлена…
