Как квартира, купленная при «помощи» субсидий застройщика, возрастает в цене на 10-30%, по сравнению с аналогичными предложениями по базовой ставке
Условия ипотеки – один из ключевых факторов, определяющих движение на рынке недвижимости. Никакое удорожание строительных материалов или волатильность национальной валюты не отражаются на тенденциях покупки и продаже квадратных метров так быстро и массово. Ипотека, субсидированная застройщиком, которая ныне набирает всё большую популярность, лучшее тому подтверждение. Как субсидии от строительных компаний меняют рынок, и какие опасности таят?
Ипотека уже не та…
За последние годы отношение простых граждан к ипотечным кредитам заметно изменилось. Если раньше ипотека была хоть и недешёвым, но всё же удобным инструментом для приобретения недвижимости в сравнительно короткие сроки, то сегодня кредит на квартиру всё чаще рассматривается под другим углом.
Рост стоимости жилья, за которым однозначно не поспевают доходы населения, привёл к формированию нового запроса на рынке – теперь людям становится важна не продолжительность выплаты, а её ежемесячный размер. Закрыть ипотеку быстро, за 5-7 лет с нынешними ценами на квартиры и уровнем заплат представляется чем-то сверхъестественным.
Тут-то изобретательные маркетологи строительных компаний и начинают предлагать, так называемые, программы субсидирования ставок. Они реализуются за счёт того, что застройщик вступает в партнёрство с банком, выдающим ипотеку, снижает ставку по кредиту с базовых до минимальных значений, а затем доплачивает получившуюся разницу банку из своего кармана. В результате ежемесячный платёж рассчитывается, исходя не из базовой ставки 6-7%, а из субсидированной, например, 0,1%-2%, что позволяет покупателю существенно экономить, а порой и не платить вовсе.
Подозрительно добрые застройщики
Времена меняются, а бесплатным остаётся только сыр в мышеловке, поэтому не стоит принимать субсидированные ставки за жест доброй воли девелоперов. Такое щедрое предложение является лишь искусным маркетинговым инструментом, к которому вынуждены прибегать строительные компании в нынешних условиях, когда скидками и прочими незначительными «плюшками» завлечь клиентов уже не получается.
На первый взгляд, схема честная, и подписавшись на субсидированную ипотеку, каждый месяц действительно можно платить ощутимо меньше и не испытывать тяжёлую финансовую нагрузку. Однако разницу в процентах, которую застройщик возвращает банку, в итоге всё равно возмещает сам покупатель, так как она закладывается в стоимость жилья.
Когда девелопер снижает ставку по ипотеке для покупателя на 1%, он вынужден повышать стоимость объекта, в среднем, на 3,3%. В итоге, квартира, купленная при «помощи» субсидий застройщика, возрастает в цене на 10-30%, по сравнению с аналогичными предложениями по базовой ставке. Например, стоимость одной и той же однокомнатной квартиры у одного из застройщиков равняется 6.203.000 рублей при покупке под 6,7% и 7.785.000 в кредит под 0,1%.
Факт переплаты влияет ещё и на опцию выгодной продажи квартиры в будущем – изначально заплатив строительной компании цену выше рыночной, владельцы не смогут впоследствии продать её за такие же деньги.
А людям нравится…
Несмотря на то, что при детальных расчётах, покупка квартиры по субсидированной девелопером ставке оказывается далеко не самым выгодным решением, подобные предложения на рынке пользуются небывалым спросом. Эксперты отмечают, что доля таких сделок составляет как минимум 30% от общего числа на рынке, а в некоторых банках этот показатель достигает 40-90%.
Если ранее программы субсидирования распространялись преимущественно на дешёвые кредиты типа семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой, то сегодня они применяются почти ко всем кредитам на недвижимость. Вдобавок, девелоперы стали чаще предлагать микро-ставки на весь период выплат, а не только не первые годы.
Всё это заметно оживляет отрасль и худо-бедно стимулирует продажи в условиях кризиса. Вместе с тем, некоторые специалисты прогнозируют, что невероятно низкие ставки в скором времени уйдут с рынка, а застройщики пересмотрят подход к субсидированию уже к концу текущего года. Вмешаться в ситуацию могут и финансовые регуляторы, которые могут ввести ограничение на реализацию подобных программ, чтобы не допустить разгон цен и перегрев рынка.
