Будет ли в России создан рынок арендного жилья с недорогими квартирами под контролем девелоперов?
Российское государство задумалось о том, чтобы сформировать в стране массовый рынок арендного жилья с недорогими квартирами. По словам первого заместителя председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева, законопроект об этом сейчас готовится, и парламентарии намерены внести его в Госдуму уже в начале следующего года.
В качестве одного из мотивов для этой работы депутат назвал стремление вывести из тени значительный сегмент жилья, который частные лица сейчас сдают без уплаты предусмотренных налогов. В этом есть смысл – потому что при наличии значительного предложения «белого» арендного жилья с официальным заключением долгосрочного договора аренды потенциальные арендаторы жилья в частном секторе будут требовать для себя такого же уровня услугу, которая способна защитить их права и сделать арендную плату прогнозируемой на долгое время.
Кроме того, большой массив арендного жилья от государственного конгломерата «Дом.РФ» или же частных застройщиков станет маркет-мейкером, который будет диктовать уровень цен для всего рынка съёмного жилья в регионе. И его значительное предложение вполне сможет снизить величину ренты к радости арендаторов.
Выгодно ли государству, чтобы в стране был значительный легальный и прозрачный рынок жилья? Да, конечно. Прежде всего потому, что это востребовано населением.
Возможность легко снять квартиру в любом районе страны делает население более мобильным, что позволяет экономике эффективно работать. Съёмное жильё нужно молодым людям, когда они покидают родительское гнездо, и осматриваются во взрослой жизни, строя планы на будущее. Существует масса и других житейских ситуаций, когда возможность быстрой аренды жилья облегчает решение необходимых задач.
Но откуда же в нынешних условиях могут появиться те самые доходные дома, которых так много было в дореволюционной России? Они могут быть лишь вновь построены – с изначальной целью сделать многоквартирный дом для сдачи.
Почему сейчас в стране нет таких доходных домов в большом количестве? Потому что для застройщика более выгодной бизнес-моделью является короткий цикл: построить дом, быстро продать в нём квартиры и получить прибыль. В случае с арендными домами возвращать вложенные инвестиции придется свыше 15-ти лет.
И если государство стремится к тому, чтобы арендные МКД появились в стране в товарных количествах, девелоперов нужно серьёзно заинтересовать в постройке таких домов.
Интересный опыт подобного рода реализовали власти в Израиле. Государство выделяет девелоперам участки под застройку с большой скидкой – по цене на 30-40% ниже рыночной. И с одновременным условием – от четверти до половины квартир в построенном доме будут сдаваться в аренду по контролируемой государством цене на протяжении 20-ти лет. В течение этого времени застройщик будет обслуживать дом, а по окончании срока аренды имеет право продать квартиры по рыночной цене. Так государство не только расширяет рынок арендного жилья, но и контролирует уровень арендной платы.
Неявным преимуществом такого подхода является очень ответственное отношение застройщика к качеству жилья и внутренней отделке помещений. Ведь он понимает, что обсуживать эту недвижимость ему придётся очень долгое время. Поэтому проще сразу сделать качественно, чтобы затем не иметь проблем с устранением дефектов строительства. Также важно привлечь потенциальных жильцов хорошим ремонтом – если он будет плохим, легко переехать в аналогичные дома по соседству, оставив нерадивого застройщика без арендной платы.
Быть может, в нынешней ситуации от российского государства и не потребуется серьёзных преференций, чтобы побудить девелоперов к возведению доходных домов. По некоторым данным, на декабрь этого года застройщики не смогли продать 66 миллионов квадратных метров квартир в новостройках по всей стране. Это 66% от общего объёма жилья в стадии строительства.
Одним из возможных решений в такой ситуации может стать превращение непроданных квартир в арендные. Конечно, в постройку этих квартир вложены «короткие» деньги, на возвращение которых с прибылью строители рассчитывали через два-три года. Однако ситуация изменилась, и лучше иметь дом с жильцами, которые создают положительный денежный поток, нежели оплачивать из своего кармана содержание пустующего многоквартирного дома.
