Верховный Суд России рассмотрел дело, решающим фактором в нём оказался статус строений, под которыми компания арендовала участок земли
В 2005 году между ООО «Интер-Нара» и департаментом земельных ресурсов города Москвы был заключён договор аренды сроком на 49 лет небольшого земельного участка площадью в 5 соток на столичной улице Декабристов. На этом участке были расположены принадлежащие обществу кафе и продовольственный магазин.
В момент заключения договора за компанией было зарегистрировано право собственности на эти два строения. Поэтому город и заключил с обществом договор, поскольку компания имела преимущественное право аренды участка, находящегося под её зданиями.
Однако в 2016 году два этих строения были признаны судом некапитальными, а право собственности на них было прекращено. Затем здания были сняты с государственного кадастрового учёта.
На этом основании в 2022 году столичный департамент городского имущества подал в Арбитражный суд города Москвы иск к ООО «Интер-Нара» о расторжении договора аренды земельного участка. По мнению ведомства, основанием для заключения договора аренды являлось преимущественное право собственника объектов недвижимости для заключения договора аренды под зданиями. Но поскольку строения признаны некапитальными, арендатор не может использовать участок в соответствии с его целевым назначением.
Компания возражала против удовлетворения иска, поскольку признание права собственности отсутствующим и снятие объектов с кадастрового учёта не давало право департаменту досрочно расторгнуть договор. Ведь признание объектов некапитальными и погашение записи о праве собственности не лишает общество права владения его строениями, расположенными на арендованном участке. Кроме того, подписанный сторонами договор аренды не содержит указания, под какой именно объект недвижимости заключался договор – капитальный или некапитальный.
Изучив материалы дела № А40-8297/22-191-47, суд указал, что, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, расторжение долгосрочного договора аренды по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Однако доказательств таких нарушений в материалы дела не представлено. Поэтому суд отказал департаменту в удовлетворении его иска.
Истец подал жалобу на принятое судебное решение. Но последующие апелляция и кассация оставили в силе решение суда первой инстанции. После этого столичный департамент земельных ресурсов обжаловал решение в Верховном Суде РФ.
Высшая судебная инстанция указала, что, согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора. В этом деле договор аренды земельного участка был заключён департаментом после обращения ООО «Интер-Нара», которое заявило о наличии у него в собственности двух строений, права на которые были в установленном порядке зарегистрированы в ЕГРН.
В такой ситуации департамент не мог отказать ООО «Интер-Нара» в заключении договора аренды, поскольку собственник строений имеет исключительное право на аренду земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.
Однако после заключения договора аренды строения были признаны судом некапитальными, а зарегистрированное в отношении них право собственности общества отсутствующим. Департамент земельных ресурсов города Москвы не мог предвидеть такого развития событий в момент заключения договора аренды. А этот договор был заключён сторонами именно для целей эксплуатации находящихся на нём объектов недвижимости, арендное пользование носило строго целевой характер – эксплуатация объектов недвижимости.
Поскольку позже решением суда было определено, что постройки не являются недвижимыми вещами, то в сложившейся ситуации арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением, для которого ему передан земельный участок. Что даёт арендодателю право, согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, в разумный срок обратиться с иском о расторжении договора аренды. На этом основании Верховный Суд России постановил отменить ранее вынесенные решения по делу и отправить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
