Пока без ответа остаётся вопрос о том, каким образом будет выстраиваться взаимодействие с покупателями частных домов по отработанному с крупными застройщиками механизму
Министерство строительства и ЖКХ РФ анонсировало разработку механизма внедрения эскроу-счетов для строительства частных домов физическими лицами. При этом общий принцип будет взят с уже применяющегося для крупных застройщиков. Деньги заказчика, в том числе, полученные в ипотеку, окажутся на эскроу-счёте. Подрядная организация построит дом либо за свой счёт, либо на заёмные средства. А когда объект будет сдан, она сможет забрать деньги с эскроу-счёта.
Для банков и застройщиков такая инициатива выглядит привлекательно, так как позволяет кредитным организациям контролировать расходование кредитных средств, а застройщикам получить понятные правила игры на загородном рынке. Такую точку зрения высказал исполнительный директор Российского аукционного дома Константин Раев.
Вместе с тем, по словам эксперта, предложение вызывает значительное количество вопросов. Прежде всего, это вполне очевидно удорожание строительства за счёт интереса банка, а во-вторых, существенное сужение круга подрядчиков за счёт повышенных требований к участникам. Есть и другие сложные вопросы. Например, можно ли будет уйти от стандартизации проектов (то есть выбрать свой вариант или хотя бы получить выбор из нескольких вариантов), сколько времени займёт согласование проекта с банком и по какой схеме оно будет проходить.
Тем не менее, Минстрой России считает, что механизм эскроу удастся успешно модифицировать под требования ИЖС. Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов, например, лучится оптимизмом, заявляя, что прозрачная схема финансирования, к которой относится эскроу, может оказать положительное воздействие на банки, а значит, на возможность россиян купить желаемое жилье. Как заявляет господин Гарипов:
Риски по эскроу для покупателей минимальны, а вот реализации меры по введению эскроу для стройки частных домов может помешать только инерция рынка. Впрочем, преодолеть её поможет уже накопленный опыт по работе с эскроу-счетами.
Хотя восторг разделяют далеко не все. Достаточно вспомнить, что крупные девелоперы перешли на счета эскроу не от большой любви к этому способу финансирования стройки, а потому что власти административными методами покончили с долевым строительством, которое добрых 15 лет было основным способом для большинства граждан купить жильё в новостройке. А для компаний, соответственно, – собрать деньги для новых проектов.
О том, хотят ли девелоперы переходить на эскроу-счета, их особенно никто не спрашивал. Теперь власти пытаются аналогичным образом вставить банкира между подрядчиком и заказчиком в строительстве ИЖС, полагая что такой новый порядок непременно должен всех обрадовать.
Однако пока без ответа остаётся вопрос в том, каким образом будет выстраиваться взаимодействие по таким небольшим объектам, как частные дома. На рынке почти нет подрядных организаций, которые захотели бы самостоятельно прокредитовать строительство коттеджа. Крупным компаниям это не интересно, а мелкие бригады не хотят брать на себя риски и возиться с документами. Вместо этого покупателю предлагается вначале взять ипотеку, а уже потом подрядчику обратиться к кредитной организации за финансированием строительства.
Получается, что банк буквально получает с одной кошки две шкурки – выдавая два кредита на один объект и забирая свой процент и с заказчика, и с подрядчика. За это, якобы, банкиры будут гарантировать, что дом будет достроен, а кредитные средства будут расходоваться исключительно по назначению. Но в реальности всё окажется гораздо сложнее. Вполне нередкими будут ситуации, когда из-за инфляции и роста цен замороженной на эскроу-счёте суммы станет недостаточно. Может потерять платёжеспособность заказчик или обанкротится подрядчик. В итоге банк окажется с незавершённым объектом на руках, на который практически нереально найти других работников или (тем более) других покупателей.
Пока все идеи чиновников о том, как развить ИЖС в стране, больше напоминают попытки придумать, как бы подзаработать на сфере, которая и без того кое-как существует. Люди сами решают свою жилищную проблему, бригады, часто сомнительного уровня кое-как лепят домишки, а государевы люди проводят время за круглыми столами, ломая голову, с какой бы стороны половчее подобраться к этому процессу.
