Российские девелоперы попали далеко не в простую ситуацию, из которой пытаются найти выход
Новая геополитическая реальность диктует свои правила всем сферам жизни и отраслям экономики. Такой, казалось бы, незыблемый рынок, как строительный, тоже вынужден проявлять чудеса гибкости и мобильности, подстраиваясь под ежедневно меняющиеся условия существования. Пул трудностей, с которыми столкнулись застройщики нашей страны, в целом, ясен. А вот как строители будут справляться с проблемами – до конца пока неясно. Однако некоторые тенденции всё же можно наметить.
Любопытно, что даже на этапе планирования на сегодняшний день в среде девелоперов наблюдаются две крайности. Некоторые крупные компании отказываются от инвестиций в новые площадки под строительство жилья. Так, например, недавно стало известно, что ГК ФСК не смогла выкупить 14 гектаров земли на юго-востоке Москвы, которые предназначались для постройки 500 тысяч квадратных метров жилья. Причиной тому стало изменения условий кредитования: банк-кредитор увидел риски снижения экономических показателей проекта, иными словами, побоялся падения спроса на новостройки и роста цен на стройматериалы.
Часть экспертов отмечает, что это далеко не единственный прецедент: многие сделки по покупке площадок под строительство жилья, договорённости по которым были достигнуты до середины февраля, к настоящему моменту сорвались или оказались заморожены. Другие специалисты, напротив, заявляют о большом дефиците жилых проектов с готовой документацией, в связи с чем на рынке наблюдается не только исполнение подписанных ранее сделок, но и активные переговоры по новым. Правда, вместо денег застройщики всё чаще предлагают долю прибыли и часть построенных площадей в рамках, так называемой, партнёрской схемы приобретения земли.
Что касается уже строящихся объектов, то и здесь застройщики вынуждены изменять сроки сдачи и корректировать стоимость, главным образом, из-за плохо налаженного процесса импортозамещения. По данным опроса Сбербанка, около 70% респондентов считают, что изменение логистических цепочек поставок материалов и оборудования увеличат сроки ввода строящейся недвижимости на 3-6 месяцев. (Тут, пожалуй, многие застройщики с благодарностью и облегчением вспоминают про недавнее постановление Правительства РФ, освобождающее от уплаты штрафов и пени за нарушение сроков сдачи объектов).
По мнению специалистов, строительная отрасль ещё не успела полноценно ощутить проблему с импортозамещением, а некоторым компаниям пока удаётся быстро подыскивать аналоги дефицитных товаров на рынках дружественных стран и у отечественных производителей. Однако налаживание новых логистических связей заставляет большинство девелоперов стремительно перестраивать привычные внутренние рабочие процессы, и далеко не все могут себе позволить так гибко подстраиваться под меняющиеся условия. Кроме того, некоторые эксперты прогнозируют усложнение ситуации уже к третьему-четвёртому кварталу 2022 года, когда у многих крупных фирм опустеют склады с имеющимися запасами материалов и техники.
Несмотря на то, что ещё в марте заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин оценивал объём импорта в строительной области всего в 8-10%, строителей такие цифры не воодушевляют. Ведь именно в эту скромную часть импортных товаров входят позиции, которые почти невозможно заменить на аналоги. В первую очередь, это всё высокотехнологичное оборудование, а также BIM-технологии. У подобной техники, что предлагает отечественное производство, зачастую хромают автоматизация и программное обеспечение, без которых жилые (да и не только такие) здания просто не могут нормально функционировать. Если замена этим технологиям не найдётся, застройщикам придётся откатываться к старым технологиям, а это уже повлечёт перепроектирование и увеличение инвестиционных сроков проектов.
Интересно, что в этой ситуации многие девелоперы не готовы идти по пути снижения себестоимости за счёт качества, так как считают, что из-за этого потенциальные покупатели могут уйти в ещё более выжидательную позицию. Таким образом, многие застройщики планируют снижать объёмы строительства, но при этом сохранять планку качества сдаваемых объектов.
В то же время, в российском Кабмине обсуждают возможность нарастить объём вмешательства государства в строительную сферу для её поддержки в период кризиса. Среди прочего Минстрой России предлагает ввести госрегулирование цен на стройматериалы, сформировать систему государственных застройщиков и наделить власть полномочиями по определению управляющих компаний для новых многоквартирных домов. Но эта идея пока вызывает больше споров и не находит отклик у определённой части представителей строительного рынка. Вот, в частности, официальная позиция Российского союза промышленников и предпринимателей:
Регулирование государством цен на стройматериалы приведёт к их дефициту. Единые госзаказчики для строительства жилья в регионах не нужны, этим занимаются коммерческие застройщики, подрядчики и региональные власти.
Большинство специалистов строительного рынка сходятся во мнении, что наиболее эффективным в данной ситуации всё же будет поиск новых партнёров из дружественных стран и налаживание соответствующих цепочек логистики, а также стимулирования развития локальных производств на территории России, в том числе, сектора высокотехнологичного оборудования.
После таких амбициозных и, безусловно, очень правильных заявлений, хочется спросить только одно – а раньше-то почему мы этим не занимались?
