Дольщик потребовал от застройщика погасить разницу между ценой по договору и рыночной стоимостью непостроенной квартиры. Точку в споре поставил Верховный Суд России
В 2018 году ООО «Иванкино Парк» в качестве застройщика заключило с ООО «ОЗФ Групп» договор участия в долевом строительстве, согласно которому девелопер после возведения дома должен был передать покупателю однокомнатную квартиру в подмосковных Химках. В счёт оплаты квартиры покупатель перевёл застройщику 1.818.000 рублей.
Однако в процессе строительства девелопер столкнулся с финансовыми трудностями, поэтому в установленный договором срок 27 декабря 2018 года квартира обществу передана не была. А в октябре 2019 года в отношении застройщика было возбуждено дело о банкротстве. Вскоре он был признан несостоятельным, и в отношении него введена процедура конкурсного производства.
В рамках дела № А41-83224/2019 ООО о банкротстве застройщика, ООО «ОЗФ Групп» обратилось в суд с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов. При этом сумма требований покупателя, не получившего квартиру, состояла из трёх слагаемых: 1.818.000 рублей основного долга, 229.280 рублей 10 копеек неустойки, плюс 1.378.000 рублей – именно такую величину составляла разница между рыночной ценой квартиры на дату введения в отношении должника конкурсного производства и внесённой за неё покупателем в 2018 году оплатой, согласно договору.
Суд первой инстанции определил внести в реестр требований кредиторов лишь два первых слагаемых. Но такое решение не устроило ООО «ОЗФ Групп», и поэтому общество подало апелляционную жалобу. Апелляционная инстанция поддержала вынесенный вердикт, руководствуясь подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», исходя из отсутствия оснований для удовлетворения заявления общества ввиду исключения законодателем из понятия «участник строительства» упоминания о юридических лицах для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков. Такую же позицию заняла и кассационная инстанция, решение которой ООО «ОЗФ Групп» оспорило в Верховном Суде РФ.
Высшая судебная инстанция не согласилась с вынесенным решением. В силу статей 15 и 393 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, вправе требовать от лица, нарушившего право, полного возмещения убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Это означает, что норма, в которой отсутствует указание на размер подлежащих возмещению убытков, должна быть истолкована как предусматривающая их полное возмещение.
Статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязанность возмещения застройщиком дольщику причинённых убытков в результате неисполнения (или ненадлежащего исполнения) своих обязательств сверх неустойки. Ненаделение в законе о банкротстве дольщика – юридического лица статусом «участника строительства» само по себе не исключает возможность применения к спорным правоотношениям общих норм гражданского законодательства о взыскании убытков в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств перед добросовестным дольщиком.
Поэтому юридическое лицо, не относящееся к категории «участник строительства» по смыслу, всё же обладает правом на подачу заявления о взыскании убытков с застройщика. Возражения конкурсного управляющего должника о том, что требование общества о взыскании убытков не может быть признано обеспеченным залогом имущества должника по причине отсутствия у него статуса «участника строительства», судебная коллегия посчитала неправомерными ввиду следующего.
По смыслу статей 12.1 и 13 всё того же 214-ФЗ, вложившее свои средства в приобретение квартиры общество до признания застройщика банкротом было защищено залогом данного жилого помещения. При этом залогом квартиры обеспечивались как возврат застройщиком внесённых обществом денежных средств за приобретаемое жилое помещение, так и уплата денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Поэтому после признания застройщика банкротом общество вправе претендовать на участие в распределении вырученных от реализации предмета залога денежных средств с учётом своего статуса кредитора, требования которого признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счёт имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований реестровых кредиторов.
Неправильное применение в этом деле нижестоящими судами норм материального права привело к тому, что требование общества о взыскании реального ущерба осталось не рассмотренным по существу, тем самым было нарушено гарантированное ему статьёй 46 Конституции Российской Федерации право на своевременную и эффективную судебную защиту. Но этом основании ВС РФ определил отменить решения нижестоящих судов и отправить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
