Эксперты советуют россиянам особенно взвешенно подходить к инвестициям в квадратные метры
Буквально на днях бывший глава аппарата Национального объединения строителей, а ныне эксперт-общественник Илья Пономарёв поделился своим видением инвестирования в недвижимость на перспективу. Илья Вадимович критически высказался по поводу ещё недавно популярных «зелёных эко-френдли» тенденций, а в целом назвал бетон консервативным объектом. Много, дескать, не заработаешь, но на долгосрок сохранить денежки можно.
И вот своим видением той же темы поделились эксперты РБК-Недвижимость. По их мнению, цены на жильё в 2023 году с большой долей вероятности будут снижаться, а ипотечные ставки расти. Поэтому к инвестициям в квадратные метры нужно подходить особенно взвешенно. Тенденция к снижению цен в 2023 году продолжится, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет, а продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будет оказывать существенного эффекта.
Сколько продлится перекупленность?
Сам рынок недвижимости инертен, а текущая перекупленность сформировалась с некоторым временным лагом. Значит, стадия коррекции только началась и займёт время – это может продлиться от полугода до двух лет. Как отметила аналитик финансового холдинга «Финам» Наталья Пырьева:
Таким образом, на данный момент инвестиции в недвижимость будут сопряжены c высокими рисками – снижением цен, ростом ставок, ухудшением благосостояния россиян (миграция также уменьшает долю платёжеспособного спроса) и увеличением сроков окупаемости.
По оценкам холдинга «Финам», сейчас средняя доходность от сдачи квартиры в аренду на длительный срок составляет 4-6% (для первичного рынка – ближе к нижней границе, для вторичного – к верхней), а окупаемость – около 19-ти лет. То есть, даже обычный банковский депозит выглядит как-то привлекательнее. А если сюда же добавить хлопоты, связанные с техническим обслуживанием жилья, риски из-за поведения жильцов и чрезвычайных происшествий, крайне низкую ликвидность, то говорить об инвестиционной привлекательности таких активов можно с большой натяжкой.
Похожий прогноз дала и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. По её словам, рассчитывать на доходность, как в 2020-2021 годах, сейчас не получится: с мая 2022-го рынок показывает околонулевую динамику цен, а в отдельные месяцы – небольшое снижение. Предпосылок для разворота тренда сейчас нет: ипотечное кредитование стало дороже, речь не только о повышении ставки по льготной ипотеке, но и об отмене нулевых ставок по кредитам.
Перемены временные и долгосрочные
Канул в Лету и привычный способ инвестирования состоятельных россиян, в виде покупки квартиры на этапе строительства для дальнейшей перепродажи. Раньше такая схема позволяла заработать за время строительства около 20-30%. Сейчас найти проект с такой маржой достаточно сложно: жилые комплексы часто выходят на рынок по цене готового. Причиной, понятно, стала борьба государства с долевым строительством и принуждение девелоперов к проектному финансированию. Фактически, всю маржу, которую раньше мог получить частный инвестор, он же дольщик, теперь забирает банк. Вместе с рисками, разумеется. Но речь сейчас не про безопасность вложений, а про выгоду.
В обеих столицах ситуация усугубилась в связи с началом специальной военной операции, а затем мобилизацией. Перепуганные патриоты, мальчики-мажоры и девочки-мажорки, энергично засверкавшие пятками в сторону Верхнего Ларса, выкинули на рынок множество дорогих квартир с отметкой «срочная продажа». А это также способствовало снижению стоимости готового жилья при незначительном росте новостроек.
Так, по статистике того же ЦИАН, в Москве по итогам 2022 года цена предложения новостроек выросла на 6%, по сравнению с 2021-ым. А разница в ценах между «первичкой» и «вторичкой» порой достигала 50%. Хотя фактические цены на новостройки, скорее всего, снизились на 10-15%. по сравнению с прошлым годом за счёт скидок, но всё равно готовое жильё оказалось дешевле.
В 2023 году эксперты советуют частным инвесторам обратить внимание на коммерческую недвижимость – торговые помещения, склады, небольшие офисы. Плюс инвестиций в коммерческие объекты – это более высокая доходность. По оценкам экспертов, доходность вложений в офисную недвижимость составляет 8-15%, склады – 10%, объекты стрит-ретейла – 10-12%. В среднем доходность по коммерческой недвижимости в России составляет 8-10% годовых, а окупается коммерческое помещение за 10-12 лет. В качестве альтернативы инвестициям в жильё эксперты называют и небольшие офисные помещения в строящихся бизнес-центрах.
Взгляд в сторону «бумаги»
Странно, что уважаемое издание вообще упустило из виду «бумажную недвижимость», а именно закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ, аналог американского REIT), которые постепенно набирают популярность в нашей стране. Обычно при такой схеме управляющие компании покупают недвижимость за счёт средств пайщиков, сдают её в аренду и осуществляют ежеквартальные платежи. Свои ЗПИФы предлагают как управляющие компании, созданные при почти всех крупных банках, так и специализированные фирмы, из которых наиболее известны, например, Активо и ПНК Рентал.
Разумеется, от обладания бумажной недвижимостью Вы не получите того же удовольствия, как от собственных квадратных метров, возрастают и риски, связанные с наличием промежуточной компании, зато всю головную боль по поиску арендаторов и общению с ними пайщик делегирует менеджерам фирмы. Снижается и порог входа.
Ещё одним вариантом, фактически связанным с инвестициями в недвижимость, может стать приобретение ценных бумаг – акций и облигаций крупных девелоперских компаний. Такие холдинги, как Эталон, ПИК, «Самолёт», Инград, ЛСР активно работают на фондовом рынке, привлекая долговой капитал через облигации и стараясь выплачивать акционерам вполне неплохие дивиденды.
В любом случае, решение о вложении в рынок недвижимости, будь то покупка комнаты под сдачу в спальном районе или приобретение пакета акций девелоперской компании, является делом сугубо индивидуальным и может приниматься только на свой страх и риск, либо после консультаций с квалифицированным финансовым экспертом.
