Мегарегулятор российского финансового рынка намерен снизить выдачу займов с мизерной процентной ставкой
Председатель Центрального Банка РФ Эльвира Набиуллина, выступая месяц назад на пресс-конференции по итогам заседания Совета директоров ЦБ сказала, что её беспокоят риски, связанные с так называемой «ипотекой от застройщиков». Госпожа Набиуллина тогда отметила:
Хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потом уже за счёт этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком. Мы сейчас будем принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заёмщиков.
Эльвира Сапхизадовна сдержала своё слово, представив 12 октября специальный доклад «Программы льготной ипотеки от застройщика» для общественных консультаций. В докладе рассматривается текущая ситуация на рынке ипотеки, принцип работы «льготной ипотеки от застройщика», её риски для сторон сделки, а также меры, которые планирует принять Банк России для минимизации этих рисков.
В докладе ЦБ отмечается, что после весеннего спада объём выдачи ипотеки летом приблизился к среднемесячным показателям прошлого года. Однако растёт доля «опасных кредитов», в которых низкий первоначальный взнос, а уровень кредитной нагрузки заёмщика весьма высок. Стремясь поддержать продажи своих объектов, в этой ситуации девелоперы начали предлагать программы льготной ипотеки с «субсидией» от застройщика.
В рамках такой схемы по согласованию с банком застройщик повышает стоимость объекта недвижимости до 20-30%, по сравнению с обычной ценой квартиры, а банк для такого заёмщика выдает ипотеку с процентной ставкой вплоть до 0,01% годовых. Какие риски, по мнению ЦБ, эта схема несёт для участников сделки?
С точки зрения мегарегулятора, основной риск на себя берёт заёмщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости. Ведь он покупает недвижимость по цене, которая значительно выше рыночной. И если спустя некоторое время заёмщику придётся продать квартиру, то он не только может потерять деньги, которые внесены в виде первоначального взноса по кредиту, но и остаться в долгу перед банком.
Также ЦБ видит риски и для кредитных учреждений. Банки могут предполагать, что заёмщики будут стремиться погашать свои обязательства в срок, или даже с опережением графика, как это происходит в классической ипотеке. Однако при экстремально низкой процентной ставке для заёмщиков эту будет невыгодно, и они будут возвращать взятый кредит максимально долго. Также мегарегулятор опасается, что банки смогут адекватно оценить доходность инвестирования тех дополнительных 20-30% от стоимости квартиры, которые застройщики берут с покупателей и направляют в банк как компенсацию за низкую процентную ставку по кредиту.
При этом самих застройщиков Центральный Банк относит к бенефициарам такого рода сделок. В краткосрочной перспективе у них не возникает никаких рисков – наоборот, они имеют возможность стимулировать продажи своей недвижимости. Однако в долгосрочной перспективе застройщики также могут пострадать, если реализация этой схемы создаст системные риски для остальных участников сделки.
Чтобы купировать возможные риски, Банк России предполагает использование повышенных надбавок по ипотечным кредитам с первоначальным взносом на уровне 10-20% от стоимости недвижимости.
Кроме того, стоимость залога при «льготной ипотеке от застройщика» зачастую покрывает меньшую часть кредитных средств, чем в классической ипотеке. Поэтому для таких опасных для банка кредитов ЦБ предусмотрит надбавки к обычной ставке резервирования. Эта мера должна охладить пыл банков к выдаче ипотеки с около нулевой процентной ставкой.
Также ЦБ предусматривает и меры по информированию потребителей. Дело в том, что в расчёт полной стоимости кредита (ПСК) сейчас не включается надбавка к цене квартиры, которую обязан оплатить покупатель при использовании «льготной ипотеки от застройщика». Поэтому он получает искаженную информацию о стоимости такого кредита, и не может сопоставить её с аналогичными расходами на покупку этой же квартиры по классической ипотеке.
Чтобы ПСК вновь начала выполнять свою функцию универсального показателя потенциальных расходов заёмщика, позволяющего сравнить предложения кредиторов, ЦБ намерен инициировать изменения в Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)».
Мегарегулятор просит направлять комментарии и предложения к своему докладу до 31 октября 2022 года для их дальнейшего обсуждения.
