Станет ли единая льготная ипотека первым шагом к наведению порядка на рынке жилищного кредитования?
Хорошо известный в саморегулируемом сообществе основатель Рейтингового агентства строительного комплекса, а с недавних пор счастливый обладатель заветного мандата депутата Государственной Думы Николай Алексенко обнародовал свои идеи о том, как реформировать ипотечную систему в стране. По мнению Николая Николаевича, необходимо отменить всю пёструю палитру льготных ипотечных программ, а вместо них ввести единую льготную ипотеку с одинаковыми правилами игры для всех участников.
Аргументы от заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ вполне резонные. По словам господина Алексеенко, с 2019-го по 2022-й цена недвижимости в крупных городах увеличилась в два раза. Даже при учёте инфляции в 27% за эти три года квартиры подорожали на 75%, а зарплаты у большинства россиян так сильно не поднялись.
Рост цен на жильё на фоне льготной ипотеки сводит на нет и социальную функцию маткапитала. С 2017 года площадь, которую можно было с его помощью приобрести, сократились в полтора раза – с 9-ти до 6-ти квадратных метров.
Многочисленные программы льготных ипотек приводят не к тому, что россияне решают свои жилищные проблемы, а только всё больше разгоняют рост цен на недвижимость. Не говоря о том, что ставят в совсем уже некомфортные условия тех граждан, кто по каким-то критериям не смог попасть ни в одну из льготных категорий, а значит, рассчитывать может только на себя.
Вместо массы льготных ипотек (дальневосточной, семейной, льготной на новостройки и других) Николай Алексеенко предложил создать единую адресную программу, условия по которой будут меняться при выполнении определённых требований: при оформлении кредитов молодой семьёй или при рождении первого-третьего ребёнка.
О том, что с жилищным рынком в стране творится что-то не вполне здоровое, уже давно говорят представители финансового блока. Председатель Центрального Банка РФ Эльвира Набиуллина в ходе выступления в Государственной Думе прямым текстом раскритиковала ипотечные программы застройщиков. По её словам, Банк России не устраивают «ипотеки от застройщика под 0%», и именно поэтому принимаются меры для ограничения таких инструментов, но их недостаточно. Более того, Эльвира Сахипзадовна предупредила народных избранников, что скоро от них потребуется помощь в создании ипотечного закона.
Причина не в какой-то исключительно прижимистости российских финансистов, а в весьма специфической маркетинговой политике строительных холдингов. Предложения с нулевой процентной ставкой стали банальным введением покупателей в заблуждение, когда ценники вначале повышают на 30-50%, чтобы потом щедрой рукой предложить кредитоваться под ноль процентов. При этом переплата у девелопера может оказаться выше, чем процент у банкиров. Как результат – с 2023 года ЦБ РФ запретил в итоге «нулевую ипотеку».
Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов в своё время представил любопытную статистику. После запуска ипотеки с господдержкой весной 2020 года цены на новостройки в нашей стране в среднем выросли на 86%. В результате разница между ценами на первичном и вторичном рынке, составлявшая в начале 2020-го 25%, к концу 2022-го достигла 46%.
Что касается строительных олигархов, то их позиция вполне понятна – больше ипотечных продуктов, больше вливания со стороны государства. Владельцы и топ-менеджеры девелоперских холдингов всё равно знают, что в конечном итоге эти дотации попадут в их карманы, а уж какая там будет цена «квадрата» и его доступность – дело десятое.
Государство такой подход, очевидно, устраивать не может. Достаточно вспомнить, что в апреле Президент России Владимир Путин прямым текстом сказал, что более половины построенных «квадратов» в стране не продаётся. Он же отметил, что рынок недвижимости затоварен, и в дальнейшем это может привести к снижению объёмов строительства и ввода жилья. Причём, «затоваривание» произошло не потому, что нет спроса, а потому, что цены на жильё завышены. Однако строительные олигархи на все призывы пересмотреть свою ценовую политику только поулыбались.
В июне госпожа Набиуллина вновь выразила беспокойство по поводу ипотеки, «накачанной» льготными и псевдольготными программами. По её словам, регулятор будет бороться с ростом высокорискованных займов. На сегодняшний день ряд банков активно предлагает клиентам купить сниженную ставку по ипотеке или снизить проценты по ней при условии завышения стоимости жилья. Такой «акцией» уже воспользовались более 22-х тысяч заёмщиков, благодаря уменьшению ставки на 1,5 процентного пункта сэкономили 6,1 миллиарда рублей. В ЦБ предупредили, что будут работать над снижением рисков ипотечных продуктов и ограничением подобных программ.
Так что единая льготная ипотека от Николая Алексеенко действительно может стать адекватным шагом для начала упорядочивания процессов на рынке недвижимости. И поможет превратить нынешние программы кредитования в инструмент для помощи конечным покупателям, вместо того, чтобы служить бесконтрольным насосом по вливанию бюджетных денег в частные строительные холдинги.
