Итоги уходящего года для рынка загородной недвижимости и прогнозы на 2023-й
Турбулентность уходящего года не обошла стороной рынок загородной недвижимости – он пережил свои взлёты и падения. Кто-то отложил покупку дома до лучших времен, кто-то решился на сделку, но сократил бюджет, кто-то отважился строить с нуля. Несмотря на то, что, в общем, рынок загородной недвижимости за 2022 год ужался, в сегменте наметились и любопытные тенденции, которые имеют все шансы активно развиваться уже в следующем году.
Выжидательная позиция и сокращение бюджетов
Поскольку ставки по ипотеке не оказывают прямого влияния на рынок загородной недвижимости, изменения, которые происходили с ними в течение года, не сказались на количестве сделок в этом сегменте. Тем не менее общая ситуация неопределённости и экономические трудности заставили многих людей пересмотреть планы на покупку или продажу своего загородного жилья. Об этом свидетельствует показатель покупательской активности, который за 2022-й снизился на 12%, по сравнению с прошлым годом.
Те, кто всё же решался на сделку, ужимались в деньгах и искали меньшие по площади объекты. Так, доля россиян, которые рассматривали покупку дома стоимостью менее 5-ти миллионов рублей, увеличилась с 56% до 65%. Граждан, готовых вложить в загородную недвижимость более 10-ти миллионов рублей, стало меньше на 5%. Это, в свою очередь, породило дефицит подходящих лотов на рынке, так как сегодня в стране лишь 35% от общего числа загородных объектов вписываются в ценовой диапазон до 5-ти миллионов рублей.
Интерес к земельным участкам
В уходящем году значительно вырос спрос на земельные участки. Чаще всего россияне выбирали покупку земли в качестве инвестиции и возможности сохранить накопления. На рост интереса к участкам повлияла и нехватка ликвидных объектов на рынке – их число существенно сократилось после ажиотажа 2020-2021 годов. Поскольку строительство дома с нуля стало не просто альтернативой покупке, но порой и единственной доступной опцией, весной-летом 2022-го доля спроса на земельные участки достигла 40% от общего объёма.
Интерес к приобретению земли также подогревался за счёт развития льготных ипотечных программ на ИЖС. В минувшем году Правительство России одобрило запуск льготной ипотеки на строительство частного дома своими силами без привлечения профессиональных застройщиков. Возможность взять кредит в размере от 6-ти миллионов рублей до 12-ти миллионов (в зависимости от региона) по льготной ставке 9% стимулировала многих россиян отважиться на покупку участка и самостоятельную стройку.
Рост цен на материалы и рабочую силу
К сожалению, сложная экономическая ситуация и уход многих иностранных брендов с российского рынка привели к тому, что и частные, и коммерческие строители столкнулись с заметным подорожанием строительных материалов, оборудования и работ строительных специалистов. Это также влияло на увеличение сроков строительства и его общей себестоимости. В среднем строительные материалы подорожали на 25%, по сравнению с предыдущим годом, однако сейчас наметилась тенденция стабилизации цен.
Ввиду удорожания себестоимости стройки некоторые девелоперы и вовсе отказывались от проектов и продавали участки. Другие же пытались рекламировать объекты ещё на этапе строительства, не дожидаясь окончания работ, что является не совсем привычной практикой для сегмента загородной недвижимости.
Закон о проектном финансировании ИЖС
Запомнится этот год и ратификацией нового федерального закона № 474-ФЗ, который регламентировал нюансы проектного финансирования в сегменте ИЖС. Благодаря новому законопроекту система эскроу-счетов распространилась и на малоэтажное строительство, а у застройщиков появилась возможность привлекать средства граждан на строительство новых посёлков с частными домами.
Однако широкого распространения данная схема пока не получила, и ожидания того, что новый закон стимулирует развитие рынка загородной недвижимости и малоэтажного строительства, не оправдались. Покупатели оказались не готовы массово вкладываться в стройку частных коттеджей, а девелоперы, в свою очередь, замораживали крупные проекты и брали паузу.
Недвижимость подорожала
В среднем по стране за 2022 год ценник на загородную недвижимость вырос. Если в начале года средняя стоимость стандартного дома для постоянного проживания составляла 10,1 миллиона рублей, то к концу года этот показатель достиг уже 11,6 миллиона. Таким образом, прирост составил 15%. Эта цифра, однако, ниже, чем показатель прошлого года – так, за 2021-й цены на загородную недвижимость выросли на 20%.
Во второй половине текущего года в некоторых регионах наблюдалось даже снижение стоимости объектов. Заметнее всего ценник упал в Подмосковье и Краснодарском крае (-4%), а также в Севастополе (-16%).
Взгляд в светлое будущее
Прогнозы на грядущий 2023 год эксперты делают осторожно и не спешат выступать с конкретными заявлениями. Предполагается, что частное строительство своими силами будет только набирать обороты и бить новые рекорды по объёмам ввода жилья, а девелоперы будут вкладываться в точечные проекты, не ударяясь в массовую малоэтажную застройку.
Ценник на строительные материалы и сопутствующее оборудование должен выровняться, а общая себестоимость строительства снизиться на 10%, по подсчётам некоторых специалистов.
Падения цен на готовые дома также ожидать не приходится, поскольку рынок, скорее всего, продолжит испытывать нехватку ликвидных объектов, отвечающих запросам покупателей. Вместе с тем, уменьшение доходов населения не позволит продавцам взвинчивать цены, в связи с чем в наступающем 2023 году они будут стагнировать.
