Как выбрать квартиру для покупки: на что обращать внимание?
Несмотря на резонное желание жить красиво и с комфортом в новом доме, где инфраструктура достаточно развита, покупатели, выбирая подходящую квартиру, предварительно взвешивают все преимущества и недостатки первичного и вторичного жилья. Большинство привыкло считать новостройкой дом совершенно новый либо недавно построенный, тогда как «вторичкой» является квартира в старом жилом фонде. На деле последняя может располагаться и в новом доме — такое возможно, когда застройщик на протяжении определенного времени просто придерживает ликвидные объекты и оформляет право собственности непосредственно на себя, после чего перепродает квартиры уже на вторичном рынке.
Какие критерии выбора квартиры важно учесть
Для того чтобы понять, первичное или вторичное жилье лучше в том или ином случае, необходимо изначально определиться с тем, какой именно вариант желает получить покупатель. Большинство людей руководствуется определенными параметрами в обоих случаях.
Насколько это выгодно
Покупка квартиры в только строящемся доме через представителей Domclick подразумевает, что цена на такую покупку снижается за квадратный метр в зависимости от стадии строительства. Вторичные квартиры в аналогичных домах независимо от района всегда дороже, чем «первичка». Это говорит о том, что грамотные инвестиции в последние позволяют получить весомую прибыль при последующей перепродаже
Оперативность заселения
Тот, кто приобретает квартиру в первичном жилье, в зависимости от стадии строительства может ждать заселения на протяжении длительного времени. Порой этот период длится год или даже больше. Преимущество вторичного жилья заключается в том, что ключи от приобретенной квартиры покупатель получает непосредственно после заключения сделки.
Расходы на ремонт
Практически все квартиры, относящиеся к первичному рынку, передаются с предчистовой и черновой отделкой. Естественно, резонно считать, что и затраты на ремонт в этом случае будут выше, чем при приобретении квартиры, в которой уже кто-то жил, даже при условии, что последняя требует капитального ремонта.
Фактор приобретения нового
По сути, он является главным и имеет значение для тех, кто приобретает жилье в первичном доме. Здесь присутствуют совершенно новые инженерные коммуникации, ремонт и юридически чистая квартира. Довольно часто по сравнению со вторичным жильем соседи в таких домах более благополучны, что тоже имеет значение.
Существуют также явные эмоциональные плюсы покупки квартиры в новостройке. Их гораздо проще выбрать, так как большая часть сведений доступна в удаленном режиме. Покупатель всегда может тщательно изучить историю конкретного застройщика, отправившись на сайт проекта или форум дольщиков. Такая сделка проходит легче, так как квартира подбирается по каталогам, а договор купли-продажи подписывается в более-менее спокойной обстановке.
С хозяевами и риелторами в этом случае общаться не приходится, равно, как ездить в Росреестр. Впрочем, в этом случае не стоит забывать о существовании определенного риска затягивания сроков сдачи дома. Далеко не все девелоперы оказываются настолько ответственными, как это описано. Сдача порой задерживается на несколько месяцев, а то и больше. Риск потерять вложения тоже присутствует в определенных случаях — даже возможность покупать квартиру у крупного застройщика далеко не всегда является гарантией.
Ну и конечно, такой фактор как шум от ремонта, когда все квартиры в доме не сдаются под ключ, придётся терпеть на протяжении ещё пары лет. Строительный мусор в подъезде и звук перфоратора обычно сопровождает счастливых владельцев квартиры в новом доме довольно долго.
Плюсы вторичного жилья
Вторичный рынок гораздо больше, чем первичный, и найти для себя подходящее жилье можно даже в тех районах, где новых проектов просто нет. Для этого достаточно не просто знать о плюсах и минусах, но и определить необходимые параметры, являющиеся принципиально важными и знать, что квартира будет им соответствовать на все 100%. Выбирая квартиру на вторичном рынке, можно рассчитывать на то, что район будет обязательно обжитым. Школы, детские сады, торговые центры, дороги и транспорт, который ходит без перебоев — всё это уже присутствует, а значит, новоиспеченным жильцам не приходится ждать, когда что-то откроется в непосредственной близости.
Опять же, приобретая квартиру во вторичном жилом фонде, покупатель сразу видит не только непосредственно жилище, но и тот подъезд, и вид из окон, который его ожидает. С будущими соседями тоже всегда можно поговорить по поводу отопления и слышимости, равно как и многих других нюансах. Стоимость коммунальных платежей в таких домах тоже известна сразу, достаточно всего лишь изучить квитанции у того, кто продает такую квартиру. Не только её атмосфера, но и общее ощущение дома и целого двора можно понять, когда речь идёт о вторичном жилье. Разрешения на строительства искать тоже не нужно.
Особенности ценообразования
Расценки на квартиры, выставляемые на продажу, зависят от множества критериев, и далеко не всегда низкая цена за квадратный метр является определяющей для покупателя. Существуют и другие аргументы и факторы, влияющие на окончательное решение выбрать квартиру среди огромного количества аналогичных предложений.
Район, в котором расположен дом
Очень многое зависит от таких параметров, как престижность района и его характеристики. Это могут быть:
- развитая инфраструктура;
- остановки общественного транспорта;
- наличие зелёной зоны;
- учреждения для детей;
- наличие промышленных предприятий и др.
Основные характеристики конкретного дома
Имеет значение тип конкретного строения и материал, из которого оно возведено. Обязательно обратите внимание на планировку, особенности расположения подвала и количество балконов, возможность достроить или перепланировать конкретную квартиру. Как показывает практика, большинство предпочитает жилье в кирпичном доме, такие строения отличаются более высокими тепло- и звукоизоляционными характеристиками, нежели панельные. Ну и конечно, строение, не лишенное современной планировки, более желанно, нежели советские проекты.
Этажность
Для многих действительно важно, не расположена ли квартира на верхних этажах. Если речь идет об этаже выше третьего, то отсутствие лифта в таком доме станет одной из проблем. Опять же, вопросы безопасности и сырости стоят своеобразным препятствием, если требуется продать квартиру, расположенную на первом этаже. Аналогично работают некачественные перекрытия дома, которые автоматически уменьшают расценки за один квадратный метр жилья на последних этажах.
Состояние ремонта
На самом деле очень многие ищут жилье, в котором уже выполнен ремонт. Таких людей, как правило, привлекает «вторичка» куда не нужно делать капитальных вложений.
Географический фактор
Если говорить о покупке квартиры в масштабах целой страны, то можно отметить, что расположение жилья является одним из основополагающих факторов. На общую стоимость в конкретном городе он влияет очень сильно. Если речь идет об областном или краевом центре, то расценки должны быть существенно выше, нежели на аналогичное жилье на периферии. После осмотра квартиры можно рассмотреть и прочие факторы, непосредственно связанные с географией и способные оказать существенное влияние на цены. Если квартира располагается в туристической или курортно-санаторной зоне, то и стоит она, естественно, гораздо дороже.
Уровень жизни
Покупательская способность и деловая активность граждан также имеет значение. Если в городе имеются коммерчески развитые структуры или прибыльные предприятия, то и цены на жильё в таком населённом пункте вырастут. Именно потому, что в мегаполисах возможностей гораздо больше, они притягивают немалые потоки людей, рождая автоматически повышенный спрос на жилье.
Разные расценки внутри одного населенного пункта — от чего они зависят
В качестве основных факторов, оказывающих непосредственное влияние на стоимость жилой недвижимости от ДомКлик внутри конкретного города, можно привести:
- местоположение;
- год постройки;
- характеристики стен и других поверхностей дома;
- этажность;
- транспортное сообщение;
- качество инфраструктуры.
Районы, расположенные в центре города, считаются самыми престижными, а потому и квартиры здесь дороже. Впрочем, в последнее время недёшево стоит и жильё в спальных районах, которые могут похвастать превосходной экологией и качественной инфраструктурой. Как правило, речь идет о новых ЖК, где строятся современные дома бизнес- и комфорт-класса.
Эконом или Элит
Разница между сегментом, который демонстрирует элитная недвижимость и жилье экономкласса, весьма ощутима. В первом случае это просторные и комфортабельные квартиры, расположенные в престижных районах. Стоимость в этом случае — тема довольно сложная, очень часто принцип сравнительного анализа здесь просто не подходит из-за того, что речь идет об уникальной недвижимости. Последнюю можно определить, используя профессиональный подход, так как оценить в этом случае приходится немало параметров. Можно смело говорить о том, что сегмент элитной недвижимости развивается по собственным законам, а потому и стоимость жилья определяется по несколько иным факторам.
Средний ценовой сектор на рынке недвижимости чаще всего представлен бизнес-классом и квартирами из 1 или 2 комнат, приобретёнными, в том числе в ипотеку, они являются здесь наиболее востребованными. Впрочем, по поводу ценообразования здесь более или менее всё понятно, от района, расположения, характеристик дома и наличие дополнительных опций зависит очень многое.
Сегмент эконом-класса в большинстве населенных пунктов по сей день остается одним из самых обширных. По сути, расценки назвать доступными можно только формально, но опять же развитие ипотечного кредитования делает такое жилье более доступным для большинства. Как показывает практика, самыми выгодными в этом плане становятся именно новостройки, так как на стадии возведения дома купить квартиру в ипотеку в нем можно примерно 20% дешевле.
Каким образом можно проверить квартиру перед покупкой
Обременение, родственники, отсуживающие квартиру у нового владельца и долги по коммуналке — это лишь малый перечень тех неприятностей, с которыми можно столкнуться, приобретя квартиру необдуманно. Только для того чтобы подобных проблем не возникло, необходимо заблаговременно провести юридическую проверку жилья. Полностью её может выполнить нотариус или риелтор, часть документов на квартиру иногда нужно проверить и самостоятельно.
В первую очередь, следует узнать, кто именно продает жилье. Это касается семейного положения владельца. Приобрести квартиру можно даже без согласия супруга, но только в том случае, если продавец получил её в наследство или в подарок либо приватизировал. В противном случае муж или жена предыдущего хозяина могут отсудить квартиру в дальнейшем, даже в течение 3 лет после состоявшегося развода. Квартиру также в обязательном порядке следует проверить через Росреестр. К таким образом можно обнаружить:
- аресты;
- обременение;
- несовершеннолетних собственников;
- основания, по которым продавцу досталось продаваемое жильё.
Ни в коем случае не стоит стесняться запрашивать у продавца документы. Даже если на квартире нет никаких обременений и арестов, это не означает, что она прошла проверку. Следует помнить о том, что продавать квартиру, в которой есть перепланировки и они не узаконены, нельзя. Если какие-либо реконструкции нарушают технические нормы, то квартиру могут забрать в дальнейшем по решению суда и пустить с молотка.
Документ, подтверждающий собственность на квартиру, тоже имеет значение, только он является основанием права собственности и подтверждает, что владелец получил жильё законным путем. В обязательном порядке следует проверить в квартире прописанных людей непосредственно перед покупкой, для чего можно взять выписку из домовой книги — такой документ выдается только собственнику жилья, либо заказать архивную выписку в паспортном столе. Подобный документ подтверждает, что даже временно выписанных жильцов в квартире точно нет.
Безусловно, каждый из перечисленных параметров имеет своё влияние на оценку стоимости жилья, в некоторых случаях даже специалисты не могут сразу сориентироваться и понять, насколько реалистичны расценки в конкретном случае. Даже профессиональные оценщики могут называть разные цифры, заявляя, что их оценка относительна.
