Что происходило с рынком вторичной недвижимости за последние полгода и какие прогнозы дают эксперты на ближайшее будущее
Продавцы и покупатели объектов на вторичном рынке недвижимости столицы (да и не только) последние 6 месяцев живут, словно в парке аттракционов: спрос и предложение то достигают пиковых значений, то проваливаются в тоскливую стагнацию. Планировать переезд, размен жилья или вкладываться в квадратные метры во вторичке сегодня кажется делом абсолютно непредсказуемым, а порой безнадёжным. На примере Москвы вспоминаем основные приступы «лихорадки» на рынке вторичной недвижимости и оцениваем шансы на сделку по купле-продаже квартиры в ближайшее время.
Взмывая выше ели
Год рынок московских вторичек начал, что называется, «за здравие». В январе Росреестр зарегистрировал 9,3 тысячи переходов прав собственности, что в 1,2 раза больше, чем за аналогичный период в 2021-го. В феврале сегмент продолжил набирать обороты – всего за месяц было заключено 13,4 тысячи сделок, вдвое больше, чем в феврале годом ранее. Март же был отмечен настоящим бумом – москвичи подписали 18,2 тысячи договоров купли-продажи, на 37% превысив показатели февраля. Пиковый спрос специалисты объясняли неопределённостью в связи с геополитическими событиями.
В юном месяце апреле количество сделок упало почти до январских значений и составило 11,3 тысячи. Май для вторичного рынка Москвы и вовсе стал одним из самых провальных с 2016 года – в последний месяц весны Росреестр зарегистрировал всего 7,3 тысячи переходов прав собственности. Именно в этот период по вторичке ударили высокие процентные ставки по ипотеке и отсутствие государственных программ поддержки. В итоге сегмент ковылял, опираясь на костыль из покупателей с наличными деньгами.
Многие эксперты отмечают, что самый тёмный час в этом году вторичный рынок уже пережил, а теперь на горизонте забрезжил рассвет – в июне пользователи сайтов по продаже недвижимости стали снова проявлять интерес к лотам вторички, и суммарно их активность подросла на 10-15%. Люди преимущественно смотрят квартиры с небольшим метражом и студии. Несмотря на некоторое оживление, разрыв в объёмах сделок с началом года всё ещё составляет порядка 40%.
Сердце замерло в груди
После резкого падения спроса собственники неохотно, но вынужденно начали корректировать цены. Если с начала года стоимость квадратного метра в столице стабильно росла на 1-2% в месяц, то уже в апреле объекты вторички просели на 0,6%. В мае продавцы давали скидку 1,4%, а в июне подвинулись ещё на 0,5%.
Очевидно, что в условиях отсутствия льготных программ ипотеки на вторичную недвижимость и высоких процентных ставок, ценник в этом сегменте, главным образом, регулирует покупатель. Когда люди не могут получить финансовую помощь для приобретения объекта, который им не по карману, они чаще всего занимают выжидательную позицию, так как им просто неоткуда взять дополнительные средства. В случае, если и владельцы квартир стоят на своей цене, рынок впадает в паралич, свидетелями чего мы ныне и являемся.
Подвижки в стоимости и скидки сегодня случаются эпизодически и, как правило, непосредственно в момент выхода на сделку. Максимальный дисконт, который за последнее время встречался на рынке, не превышал 10%.
Нам расти ещё расти
Объём предложений на вторичном рынке за прошедшие полгода также значительно изменился. В начале весны количество выставленных на продажу лотов сократилось примерно на 25% – собственники спешно снимали объявления и отказывались от намеченных сделок, чтобы понаблюдать за развитием экономических и политических событий.
Однако, уже с апреля многие вернулись к своим планам по продаже жилья. Кроме того, из-за пониженного спроса некоторые квартиры «застряли» и до сих пор находятся в продаже. В результате, на сегодняшний момент объём предложений на вторичном рынке на четверть превышает показатели начала года.
Только радость впереди
На грядущий осенне-зимний сезон специалисты смотрят с воодушевлением и ожидают, что рынок, наконец-то, начнёт выходить из комы. Во-первых, сыграет роль отложенный спрос, который сформировался за последние несколько месяцев затишья. Во-вторых, на рост числа сделок будет влиять снижение ключевой ставки. Сейчас этот показатель котируется на отметке в 8%, что делает ипотеку на вторичку дорогой, но всё же более доступной для части населения по сравнению с весенними предложениями.
Помимо этого, аналитики наблюдают, как люди теряют интерес к банковским депозитам и снова рассматривают вложения в недвижимость в качестве более выгодного варианта для инвестиций. Всё это должно оживить сектор вторичной недвижимости в столице и регионах, и шансы продать или купить квартиру по приемлемой цене в ближайшем будущем возрастут.
