Как рынок российской коммерческой недвижимости подстраивается под текущие изменения?
Турбулентность экономики в этом году чувствует на себе каждый сектор строительной индустрии. Кто-то подстраивается под новые условия с трудом, другие проявляют чудеса гибкости и адаптивности. Так, рынку коммерческой недвижимости, столкнувшемуся с трудностями, неплохо удаётся лавировать в быстро меняющейся реальности.
Как и многие предыдущие годы, 2022-й сегмент коммерческой недвижимости встречал с воодушевлением. В январе-марте на рынке наблюдался рост объема сделок, который даже обогнал показатели прошлого года на 5%. Всего за первый квартал текущего года в Москве было взято в аренду или продано около 300 тысяч квадратных метров офисных помещений, что является самым большим показателем с 2018 года.
Весенние события заставили инвесторов немного ужаться и приостановить вложения в коммерческую недвижимость, что было ожидаемой реакция на состояние неопределённости, которое накрыло всю экономику в марте. Однако после первого шока, инвестиции в офисные помещения быстро восстановились, а их общий объём за первое полугодие 2022-го составил 179,8 миллиарда рублей, что на 42% больше, чем за аналогичный период прошлого года (по подсчётам консалтинговой компании Knight Frank).
Наблюдения некоторых крупных девелоперов подтверждают эти цифры. В компаниях, ориентированных на коммерческую недвижимость, отмечают, что в течение года продажи объектов остаются стабильными, а у арендаторов и покупателей сохраняется спрос, особенно на офисы класса А. Кроме того, вызывают интерес инвесторов и строящиеся объекты в данном сегменте – количество сделок по их купле-продаже с января по июнь выросло в три раза, по сравнению с аналогичным периодом в 2021 году. По словам специалистов, такой всплеск связан с увеличением стоимости жилой недвижимости, в результате которого многие инвесторы переориентировались именно на офисный сектор.
Ещё одной причиной стала нехватка качественных предложений на рынке – так, в конце третьего квартала в Москве осталось всего 8,5% свободных площадей коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что объём ввода офисных помещений с июля по сентябрь увеличился в 4,5 раза, по сравнению с первым полугодием, большая часть новых объектов была быстро продана. В условиях отсутствия подходящих предложений, инвесторам приходится вкладываться в строительство новых проектов.
Вдобавок, многие понимают, что в ближайшее время в виду всё ещё нестабильной экономической ситуации большинство девелоперов будут с осторожностью запускать стройки и снижать темпы ввода объектов. Специалисты полагают, что строить планы застройщики пока не готовы, и все их силы в среднесрочной перспективе будут сосредоточены на проектах, которые уже получили финансирование и находятся на этапе строительства.
Кроме того, в последнее время на рынке коммерческой недвижимости возросла популярность модели build-to-suite, когда строительство начинается только в случае наличия конкретного заказчика или потенциального арендатора. Рост себестоимости строительства всё же сказывается на энтузиазме девелоперов – даже к нынешнему кризису они подошли с меньшим количеством новых проектов, а итоговый объём нового предложения за 2022 год, по прогнозам некоторых экспертов, может стать самым маленьким за последние годы.
Зато уход иностранных компаний на сегменте сказался не так драматично, как того многие ожидали. Рынок смог быстро перестроиться на российских арендаторов, которые продолжают проявлять стабильный интерес к площадкам, освобождающимся после ухода зарубежных брендов. Все сделки в секторе офисной недвижимости сегодня заключаются преимущественно с российскими фирмами, среди которых активнее всего себя проявляют банковские и финансовые организации, бизнес по предоставлению телекоммуникационных услуг, а также государственный сектор.
Довольно быстро строителям коммерческой недвижимости удалось решить и проблему с отделочными материалами. После того, как сегмент столкнулся с резким скачком цен, разрывом логистических цепочек и заморозкой импортных поставок, ожидалось, что себестоимость отделочных работ в офисах по итогу года вырастет минимум на 25%. Однако благодаря тому, что девелоперы оперативно перестроили логистику и включись в параллельный импорт, закупка некоторых европейских брендов была восстановлена, а часть достойных аналогов найдена на новых рынках. Многие эксперты ожидают, что по итогам года цены за отделку коммерческих объектов вырастут не более чем на 12-15% или даже вернуться к своим январским значениям.
Сегодня большинство аналитиков не решаются делать уверенные прогнозы относительно развития событий в секторе офисной недвижимости в среднесрочной перспективе. И всё же, данные за прошедшие девять месяцев 2022 года говорят о том, что офисам неплохо удаётся приспосабливаться к новым условиям, а это, в свою очередь, вселяет надежду, что и в дальнейшем они смогу вылавировать.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
