Российские банки пока не видят большого потенциала в развитии проекта, предложенного мегарегулятором
В Центральном Банке РФ рассматривают лизинг жилья как альтернативу ипотеке. Для этого нужно установить минимальные требования к устойчивости и прозрачности игроков рынка, а также выровнять условия для аренды и ипотеки в части налогов. Такой вариант подойдёт, например, для тех, у кого нет первоначального взноса. При этом в банковском секторе считают, что новый продукт может стать лишь дополнением к уже существующим вариантам, а для его развития потребуется поддержка от государства.
По мнению экспертов, услуги рынка лизинга жилья подходят для категорий заёмщиков, которые по каким-либо причинам не могут воспользоваться ипотекой. Речь идёт, например, о людях без кредитной истории, о тех, кто проходил процедуру банкротства, а также о клиентах, не имеющих средств на первоначальный взнос.
В международной и российской практике есть удачные примеры использования подобных инструментов. Например, аренда с правом выкупа в Италии и Испании. А в России – проект арендного жилья от госкомпании «Дом.РФ».
В то же время для развития нового направления необходимо дополнительно проработать ряд вопросов, подчёркивают в Банке России. Развитие коммерческого лизинга (аренды) жилья как розничной услуги потребует введения регулирования в отношении участников рынка. В частности, установления минимальных требований к их финансовой устойчивости и прозрачности деятельности, а также надлежащего обеспечения защиты прав клиентов. Как отмечают в ЦБ РФ:
Для развития спроса на новую услугу необходимо выровнять финансовые условия работы лизинга жилья и ипотеки в части зачёта НДС и расчёта налога на имущество. Также потребуется исключить возможность использования этого продукта как способа оптимизации балансов застройщиков и обхода действующих регуляторных ограничений на ипотечном рынке.
О том, что развитие рынка аренды и лизинга жилья будет прорабатываться в качестве альтернативы ипотеке, говорится в стратегии развития финансового рынка до 2030 года. Документ подготовлен Минфином России и Центробанком и утверждён Правительством РФ в конце 2022-го. В документе отмечается, что повышению доступности жилья в нашей стране будет способствовать развитие нового сегмента, предусматривающего, в том числе, возможность поэтапного приобретения недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части.
Под лизингом подразумевается долгосрочная аренда имущества или оборудования с возможностью выкупа в дальнейшем. Обычно таким механизмом пользуются юридические лица и индивидуальные предприниматели, однако отечественные экономисты полагают, что и для физических лиц лизинговые схемы могут быть применимы. В настоящее время для частных клиентов продукт считается менее выгодным, по сравнению с ипотекой, так потребитель вынужден ежемесячно оплачивать НДС.
Кроме того, возникают коллизии с НДС и ряд других вопросов, которые требуют серьёзной проработки и осмысления до начала активной работы в этом направлении. Учитывая, что граждане как потребители – незащищённая сторона, сделки с ними требуют дополнительной защиты. Исходя из вышесказанного, к договорам лизинга с физлицами, в том числе, жилья, могут быть применены дополнительные требования, и компании, планирующие работу в новом секторе, должны быть к этому готовы.
Между тем, российские банки пока не видят большого потенциала в развитии этого проекта. Так, в ВТБ заявили, что возможность приобрести недвижимость в лизинг может стать только дополнением к действующим на рынке инструментам, но не их полноценной альтернативой. Этот вариант может быть интересен клиентам, которые по разным причинам получают отказы от банков, подчеркнули в кредитной организации.
В ПСБ уверены, что для физлиц ключевым критерием выбора между двумя продуктами будет процентная ставка и размер ежемесячного платежа. Поскольку стоимость фондирования (привлечения денег) у банков в основном ниже, чем у лизинговых компаний, ипотека останется наиболее популярным предложением.
В любом случае, нетрудно понять, что в рыночных условиях решение жилищного вопроса без улучшения материального положения граждан будет какой-то разновидностью кредитования, с выплатой процентов третьим лицам, которые инвестируют свой капитал под такие цели. А процент, в свою очередь, не может быть ниже базовой ставки.
