Вспоминая о недавних кризисах в экономике и о том, как они отражались на российском рынке недвижимости
Известно, что непростые времена пандемии западное сообщество переживало гораздо острее, чем наша страна. Причиной тому является неприспособленность европейцев к прохождению кризисов. Мы же в шоковых ситуациях, напротив, имеем возможность обратиться к богатому опыту предыдущих кризисных лет. Вспоминаем, что происходило с рынком недвижимости в 2008-ом и 2014-ом.
2008
В том памятном году Россию затронул мировой экономический кризис, корни которого уходили в крах системы ипотечного кредитования США. Основной удар пришёлся по ценам на топливо, которые упали почти в два раза, а также по финансовому сектору. Девелоперы стремительно сокращали или замораживали финансирование строек, а некоторые и вовсе объявили о банкротстве. Не обошлось в тот год и без обвала фондового рынка, роста стоимости валюты, безработицы и неизбежного сокращения доходов населения…
Несмотря на то, что к 2008 году рынок недвижимости был на подъёме, а потому довольно чувствительно среагировал на мировой кризис, многие эксперты отмечают, что данной сфере удалось довольно быстро восстановиться, и к 2011 году объёмы сделок и темпы строительства начали расти.
Одним из ключевых факторов, который помог избежать наиболее тяжёлых последствий, стал переход рынка жилья на расчёты в рублях, а не в долларах, который почти завершился к 2008-му. Благодаря этому, обвал отечественной валюты в период кризиса сказался на стоимости квартир не так критично. По итогу падение цен составило на 30-35% в долларах и только на 10-15% в рублях (по индексу IRN.RU).
2014
Кризис не менее другого памятного года в каком-то смысле стал приемником кризиса 2008-го. Отчасти экономика снова оказалась заложницей упавших цен на нефть. Другим бичом впервые стали западные санкции.
Интересным образом эта ситуация отыгралась на людях, которые сдавали жильё в аренду, а на вырученные дивиденды жили за пределами страны. Для них ослабление рубля означало значительное снижение доходов в долларовом эквиваленте. Похожая история происходила и с операциями по продаже недвижимости. Если до 2015 года, продав квартиру в Москве, вполне реально было поселиться в каком-нибудь европейском городе, после кризиса сделать это стало весьма затруднительно.
А вот на внутреннем рынке жилья наблюдался значительный рост. На фоне волатильности рубля многие стремились вложиться в недвижимость, превратив тем самым свой капитал во что-то более осязаемое. В результате возросшего спроса, подросли и цены за квадратные метры как на вторичном рынке, так и в новостройках.
Особое значение приобрела в те года ипотека. Государство пошло на понижение ключевой ставки, поддержав рынок и заложив основы новой макроэкономической реальности.
Ещё одним следствием стало очищение строительного сектора от низкомаржинальных компаний с неоптимальной моделью управления, а некоторые законодательные инициативы 2014-2015 годов стимулировали обновление отечественной модели девелопмента. На первый план вышло проектное финансирование небольших проектов с максимальной рентабельности с каждой площадки.
2022
Очевидно, что, назревающий кризис будет отличаться от своих предшественников, однако уже сейчас мы можем заключить, что подобное явление носит цикличный характер и повторяется каждые 8-10 лет (не будем забывать и о кризисе 1998 года). Добавим сюда же беспрецедентную обстановку, связанную с пандемией коронавируса в 2020-2021 годах, и получим любопытный и вполне утешительный вывод: кризис для российской экономики – привычная и во-многом понятная форма существования.
Обращаясь к статистике, мы увидим, что стабильное падение цен на недвижимость отмечалось только в долларовом эквиваленте. В рублях же стоимость жилья могла уменьшаться и увеличиваться, но с течением времени неизменно корректировалась и возвращалась к росту.
Безусловно, мы ещё не можем просчитать все последствия и минимизировать риски складывающейся ситуации. Ведь свои коррективы неизбежно внесёт военная операция на Украине… Но ясно одно – опыт переживания похожих нестабильных периодов однозначно даёт нам форму. Мы научились быть гибкими и всё быстрее приспосабливаемся к любым кризисным реалиям, а значит, и «неприятность эту мы переживём»!
