Единственный участник аукциона по аренде земельных участков не смог убедить Верховный Суд России в том, что имеет право снизить арендную плату
В 2017 году ООО «Компания Ремсталь» по результатам открытого аукциона арендовала у города Советская Гавань Хабаровского края два земельных участка. По условиям аукциона начальная цена аренды составляла 1,5% от кадастровой стоимости участков.
Поскольку единственным участником аукциона стала ООО «Компания Ремсталь», то она арендовала два участка по первоначальной цене, размер арендной платы составил 3.421.279 рублей 15 копеек за оба участка в год. А в 2021 году компания подала в Хабаровский краевой суд иск к правительству Хабаровского края и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости арендованных земельных участков.
В исковом заявлении компания указала, что рыночная стоимость этих объектов существенно ниже кадастровой стоимости, что влияет на размер арендных платежей. В связи с этим общество просило установить кадастровую стоимость арендованных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года. Суд удовлетворил иск компании и в несколько раз снизил кадастровую стоимость спорных участков.
Вскоре после этого ООО «Компания Ремсталь» обратилась в администрацию города Советская Гавань с заявлением, в котором просило произвести перерасчёт арендной платы по договору за период с 2019-го по 2021-й, либо зачесть излишне выплаченные суммы в счёт последующих периодов аренды.
Получив отказ в удовлетворении своей просьбы, общество подало в Арбитражный суд Хабаровского края иск к администрации города Советская Гавань об обязании произвести перерасчёт арендной платы с учётом кадастровой стоимости участков, установленных судом, и взыскании неосновательного обогащения. Администрация города арифметический расчёт не оспорила, однако иск не признала, поскольку договор был заключён по результатам аукциона, что исключает возможность изменения арендной платы за участки в сторону уменьшения.
Изучив материалы дела № А73-20493/2021, суд первой инстанции установил, что в данном случае размер арендной платы определён не по результатам проведения торгов, а установлен в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Кроме того, в этом деле речь идёт не об изменении цены договора, она остаётся прежней: 1,5% от кадастровой стоимости. Речь идёт об изменении кадастровой стоимости участков, которая при заключении договора не соответствовала рыночной стоимости. На этом основании суд первой инстанции решил обязать администрацию города Советская Гавань произвести перерасчёт арендной платы и взыскать с ответчика пользу ООО «Компания Ремсталь» сумму неосновательного обогащения в размере 4.632.853 рубля 97 копеек.
Администрация обжаловала это решение, ссылаясь на то, что пересмотр цены аренды противоречит условиям заключённого сторонами договора и нарушает положения статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135- ФЗ «О защите конкуренции». Однако апелляционный суд согласился с ранее вынесенным решением.
Вслед за этим и кассационная инстанция также оставила вынесенное решение в силе. В результате дело поступило на рассмотрение в высшую судебную инстанцию.
После изучения материалов дела Верховный Суд РФ указал, что, в соответствии с пунктом 5 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Из приведенных правовых норм ВС РФ сделал вывод, что изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, недопустимо. Поэтому в этом деле изменение размера арендной платы является необоснованным, оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованных участков не имеется. С учетом этого Верховный Суд постановил отменить все ранее принятые решения по делу и в удовлетворении исковых требований ООО «Компания Ремсталь» отказать.
