Как оживить спрос на недвижимость, чтобы заложить основу для ввода в строй запланированных в этом году 50.000.000 «квадратов» МКД
Профессиональному сообществу хорошо известно, что на рынке недвижимости сейчас сложилась довольно напряжённая ситуация с продажей новостроек. Одна из причин – серьёзный рост цен на жилую недвижимость в минувшие пару лет. Так, по данным Центрального Банка РФ, только за минувший год цены квадратного метра в новостройках выросли в среднем на 20%.
Этот рост цен наложился на экономические сложности, связанные с санкционным давлением на нашу страну. Что ударило по доходам населения и серьёзно осложнило потенциальным клиентам покупку недвижимости по нынешним весьма высоким ценам.
А чем же обусловлен значительный рост цен на недвижимость в последние несколько лет? Стремясь оживить рынок недвижимости после ковидных ограничений, государство предложило людям субсидированную ставку по ипотеке. Люди ринулись брать подешевевшие квартиры, и, как следствие, высокий спрос разогнал цены.
Бенефициарами этого роста цен явились, безусловно, застройщики – ведь это их товар подорожал. Стремясь сделать ипотеку более доступной, государство с помощью программы льготной ипотеки позволило покупателям иметь тот же размер ежемесячного взноса в погашение ипотечного кредита, величина которого значительно выросла из-за подорожания жилья.
Фактически, государство предложением субсидированной ставки по ипотечному кредиту способствовало получению дополнительной прибыли застройщиками. Стремясь сделать более доступным жильё, государство на самом деле сделало более доступным ипотечный кредит.
Также для защиты средств дольщиков были введены эскроу счета. Это вызвало потребность застройщиков в проектном финансировании, а значит, и удорожание стройки. Но девелоперы переложили эти затраты на потребителя, что также привело к повышению стоимости квадратного метра жилья.
Не удивительно, что с текущими ценами значительная часть возводимого жилья не находит своего покупателя. Согласно аналитическим данным, доля нераспроданных квартир в новостройках в декабре 2022 года достигла рекордных 66% от площади строящегося жилья.
Однако даже в столь сложных, с точки зрения сбыта, условиях на финансовом рынке сейчас отмечается интерес к акциям крупных застройщиков. Это может говорить о том, что даже в текущих условиях у девелоперов есть довольно-таки приличная маржа, частью которой они могут пожертвовать для активизации спроса на недвижимость, и всё равно при этом получить существенную прибыль для своего бизнеса и акционеров.
В качестве примера можно взять ГК «Эталон», это один из немногих крупных застройщиков, который опубликовал свою отчётность за 2022 год. Девелопер заявил о получении чистой прибыли в размере 13.000.000.000 рублей, хотя в минувшем году продажи компании рухнули на 30%.
Продать мало и заработать при этом много? Это возможно в случае, когда добавленная стоимость к каждому квадратному метру, по сравнению с издержками, компании весьма велика. А значит – среднестатистическому застройщику есть куда снижать цену, если за счёт этого он хотел бы оживить спрос на свою недвижимость.
Но никому не нравится стимулировать продажи, теряя часть собственной прибыли. Может, «тот парень» заплатит за это? И взор девелоперов обращается к производителям стройматериалов: дескать, это они задрали цены, и нужно им быть поскромнее, и цены свои уронить. Тогда застройщику и цену квадратного метра можно будет снизить, и прибыли своей не потерять.
И вот уже Минстрой России совместно с Национальным объединением строителей обращаются в ФАС: проверьте, а не слишком ли цены выросли на стройматериалы? И профильные думцы им помогают, замолвили словечко в Генеральной прокуратуре РФ и Минпромторге России.
Однако рынку неизбежно что-то придётся делать, чтобы оживить угасший из-за резкого роста цен спрос на квадратные метры. Очевидно, что наиболее действенным способом оживления спроса будет снижение застройщиками цен на недвижимость.
Попытка стимулировать спрос путём искусственного регулирования цен на строительные материалы будет контрпродуктивной, ибо их доля и строительно-монтажных работ в совокупности составляет менее 50% от стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья. Более того, на протяжении ряда минувших лет эта доля неизменно снижается. В этой связи ошибочно думать, что именно рост стоимости стройматериалов является первопричиной высоких цен на недвижимость.
Для серьёзного, значимого падения цены на квадратный метр надо снижать те расходы, доля которых в финальной стоимости жилья наиболее велика. И застройщикам эти статьи расходов хорошо известны.
