В рамках работы “Девелоперского дома” на АРХ Москве состоялся форум FORCITIES «Лучшие продуктовые решения и тренды жилой недвижимости», который традиционно организует «Школа Девелопера», и лекторий «Бизнес глазами архитектора», организатором которого выступило агентство «Plan the Best. Консалтинг и маркетинговые коммуникации». Всего состоялось 15 сессий при участии более 60 спикеров, а слушателями стало более 2000 человек.
Аналитика рынка и запросов потребителей
В открывающей сессии Алексей Попов, руководитель «ЦИАН Аналитики», поделился данными о том, что сегодня строят и покупают на рынке первичной недвижимости. По словам Попова, первые 5 месяцев 2023 года показали стабильные объемы продаж, рекордные объемы предложения, околонулевую динамику цен, коррекцию доли ипотечных сделок, уменьшении новых проектов с документами, увеличении новых проектов на бумаге, а также ухудшение качества статистики. Вследствие низкой базы 2022 года и экономических эффектов новой реальности, спрос на сделки на первичном рынке России, в период с января по апрель этого года, был выше на 16% фоновых значений 2-4 кв. 2022 года.
Людмила Кибальникова, первый вице-президент Национальной Ассоциации Инвесторов, рассказала за что покупатели “голосуют рублем”, выбирая будущее жилье: комплексная застройка, архитектура жилых комплексов, просторные парковочные и дворовые пространства, качественные МОПы, квартиры с большими окнами и террасами, система “умный дом” в подъезде.
В этих условиях девелоперские компании выбирают различные стратегии. Например, Sminex-Интеко развивает проекты в километровой близости от Кремля: в период с 2013 по 2023 года компания реализовала 56 проектов редевелопмента исторической застройки. Самира Левшина, представитель Sminex-Интеко, рассказала, что себестоимость реконструкции обходится на 35% дороже нового строительства, так как компания стремится минимизировать влияние строительства на окружающую застройку, проводит ручную вычинку кладки из старого кирпича и восстанавливает фасады с карнизами и арочными окнами. Так на Чистых прудах, в здании архитектуры Отто фон Дессинга постройки 1915 года, компания Sminex-Интеко вела реконструкцию методом up-down, в частности сохранила исторический объем здания, укрепив фундамент буросекущими сваями и защитив стены металлическим каркасом.
Альтернативную стратегию презентовала ГК «ТОЧНО» — компания делает ставку на малые города и риск-регионы. Компания представила свои проекты в Крыму (проект Роялта в Ялте), Краснодаре, Тихорецке, городе Горячий ключ, а также в станицах Динская, Северская, где девелоперский бизнес находится лишь на стадии развития.
Партнером сессии о жилых концептах и их покупателей выступила компания LAMINAM с перспективами развития городской архитектуры, создающей эстетическую и технологическую гармонию между человеком и окружающей средой, а также формирующей архитектурные тренды.
Форум FORCITIES стал площадкой для обсуждения проблем не только качества застройки, но и организации процесса строительства. Александра Федина, руководитель проектной группы №2 C&U, отметила, что качество строительства и культура производства работ влияют на продажи не меньше, чем продуктовая часть. Такой подход позволяет будущим и нынешним дольщикам, а также управляющей организации посетить объект на этапе строительства, чтобы сравнить увиденное с тем, что им обещают на этапе продаж и оценить объект с точки зрения качества. Также эксперт советует предусматривать послестроительную уборку и мытье фасадов в первые годы после ввода объекта.
L1 GROUP рассказали как преобразуются пространства любых масштабов с помощью света и создается гармоничная световая среда, бесшовно интегрированная в архитектуру ландшафта.
Была рассмотрена также проблема оптимизации и бюджетизации девелоперского бизнеса. Спикеры обсудили, где и как можно сокращать расходы и экономить средства, а в каких случаях это будет в ущерб качеству, что ни в коем случае нельзя допустить. Александр Бойцов, директор по строительству, Бонава Санкт-Петербург, поделился опытом их компании по сокращению затрат на строительство за счет цифровизации всех процессов проектирования. Эксперты компаний EVRAZ STEEL BOX и EVRAZ STEEL ENGINEERING рассказали про весь контур стального строительства, как в сжатые сроки можно возвести комплекс зданий не теряя качества. При этом сэкономить 2 месяца стройки и 30% бюджета.
Запросы покупателей недвижимости
Во второй день Форума обсуждались запросы покупателей и новые жилые концепты. Мария Долгих, директор департамента маркетинга Группы «Эталон», рассказала о формировании основных целевых групп аудитории, на потребности которых девелопер ориентируется при разработке концепции жилого проекта. Несмотря на наличие нестандартных запросов, таких, например, как парковка для лодки, мини-терраса для кошки, курительная комната на этаже или место наблюдения за закатом, застройщики стараются учитывать несколько основных критериев, которыми руководствуются покупатели жилья комфорт и бизнес класса. Основное внимание в проектах уделяется качественной архитектуре и благоустройству, видовым характеристикам, количеству квартир на этаже, функциональным планировкам с большими кухнями и местами для хранения.
Эксперты обсудили сложную тему апартаментов: до сих пор немногие понимают как управлять и работать с доходными программами. Анна Гурьева, руководитель проекта компании UD Group, продемонстрировала разницу между апартаментами и «псевдожильем». 90% покупателей апарт-отелей — инвесторы. Проект реализуется согласно гостиничным стандартам, есть профессиональная управляющая компания, проводится классификация апартаментов и получение звездности, работают доходные программы, предоставляется полный спектр гостиничных услуг. В то время как в «псевдожилье» 90% площадей покупается для собственного проживания, проект реализуется согласно полученному разрешению на строительство, объектом управляет классическая УК или ТСЖ, а предложение по доходным программам отсутствует. Наталья Красногорова, генеральный директор "МонАрх — Плаза", директор по развитию УК "АНИС отель", представила формат апарт-отелей в инфраструктуре ЖК как устойчивую модель эффективного управления инвестициями для крупных застройщиков и собственников, не исключая в дальнейшем роста доли индивидуальных инвесторов в отдельные апарт-юниты в г. Москве.
Пандемия изменила сознание многих покупателей, поэтому развитие частной недвижимости приняло новые формы и ускорилось. Загородное жилье становится неотъемлемой частью работы крупных девелоперов. Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент», поделилась «формулой успеха» загородного поселка в Подмосковье в премиум-сегменте: в список обязательных факторов входят благоприятная экология, удаленность от Москвы не более 40 км, близость скоростных платных трасс, современная архитектура в единой концепции, площадь домов 200-300 м2, опция отделки, инфраструктура для всесезонного проживания, централизованное управление и высококачественный сервис.
Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family, описала объект мечты глазами современного покупателя. В загородном поселке будущие жители хотят видеть детский сад и школу, качественную архитектуру и инфраструктуру, просторные площади, красивую природу вокруг. Также им важна экологическая обстановка в регионе. Для общения с соседями эксперт отметила важность благоустройства, вовлекающего в коммуникацию, организацию совместных праздников и формирование локальных комьюнити.
В отдельной сессии обсуждалось высотное строительство, у которого есть своя преданная аудитория, предпочитающая приобретать жилье именно в небоскребах. Что важно для этого сегмента покупателей рассказала Юлия Тряскина, руководитель и партнер UNK interiors. Так покупатели апартаментов в Сити ценят эстетику лобби и мест общего пользования, тишину, качественную воду и вентиляцию, доступ свежего воздуха, они хотят приватности, но без больших сложностей с заказом пропусков для гостей, без сервис для курьерских доставок, когда их легко оставить на ресепшн, высокотехнологичные системы управления в квартире, доступ к метро, фитнес-центру, ресторану и торговому центру без выхода на улицу. Девелоперы стремятся сделать проекты небоскребов уникальными, с неповторимой архитектурой и множеством интегрированных функций. А эксперты компании "Декенинк" (Deceuninck) осветили особенности проектирования оконных блоков для высотных зданий: как избежать ошибок и финансовых потерь, как достичь прочности и долговечности конструкций, не нарушая внешнюю архитектуру зданий.
Взаимодействие архитекторов и девелоперов
В третий день на площадке «Девелоперского дома» открылся лекторий «Бизнес глазами архитектора». В его первой и самой объемной сессии, девелоперы и архитекторы сошлись во мнении, что сегодня особенно важно поддерживать междисциплинарную связь между специалистами в сферах архитектуры и девелопмента для дальнейшего развития архитектуры России и мира. Успешны те компании и бюро, кто объединяется и находит точки для сотрудничества. Сергей Марков, сооснователь Бюро А4 и Дарья Пешкова, руководитель отдела продаж и маркетинга, девелопер SAS Capital, рассказали, как в их общем проекте «Поселок Миронцево» комьюнити стало платформой нового продукта, где с помощью благоустройства осуществлялось совместное программирование общественного пространства.
Виктория Васильева, заместитель генерального директора STONE HEDGE и Максим Чиркин, главный архитектор IND architects, поделились опытом создания общественных пространств с важной градообразующей функцией: бизнес-центр класса-А «STONE Дмитровская» стал переходной точкой между современными высотными жилыми комплексами и малоэтажной застройкой Тимирязевского района. О том, как выстроить коммуникацию между застройщиком, архитектором и подрядчиком, рассказали Алексей Небузданов, пресс-секретарь «Группы ЛСР» в Москве, и Артём Морозов, собственник и генеральный директор компании по производству архитектурных фасадов из стеклофибробетона «Морозофф». Работая над воплощением деталей крупного комплекса «ЗИЛАРТ», спикеры подчеркнули, что важно привлекать подрядчика к процессу работы над проектом на самом раннем этапе — этапе идеи. Это позволяет исключить издержки производства, сохранить архитектурный замысел и реализовать его в том качестве и экономических показателях, которые заложены проектом.
Есть ли место творчеству в архитектурном бизнесе, обсудили практикующие архитекторы и специалисты из сферы образования. Сегодня архитектурный бизнес старается развиваться по международным стандартам, в соответствии с современной повесткой и скорости развития бизнеса в креативных индустриях. Алексей Комаров, сооснователь международной предпринимательской платформы Entspace, профессор школы управления «Сколково», отметил, что быстрое выгорание начинающих предпринимателей в творческой среде — частое явление. И опыт работы с предпринимателями из креативной индустрии показывает, что серьезно заниматься творчеством можно только, когда относишься к нему как к бизнесу. Архитектурные бюро мирового масштаба — это симбиоз творческого процесса и предпринимательского мышления, который помогает наращивать внутренние ресурсы и избегать выгорания.
Также Анна Ищенко, генеральный директор Wowhaus, поделилась опытом нематериальной мотивации сотрудников в архитектурном бюро. А Никита Токарев рассказал о новой программе в Архитектурной школе МАРШ «Бизнес-управление проектным бюро», где можно получить навыки для ведения архитектурного бизнеса.
В сессии про коммуникации в архитектуре выступили авторы популярных каналов: Мария Ульянова, пресс-секретарь главного архитектора Москвы, Марина Юсова, основательница медиа TRIBE, Сергей Ермак, руководитель PR-службы девелопера Брусника и Кирилл Губернаторов, сооснователь бюро Megabudka и соавтор самого популярного канала архитектурного бюро. Спикеры поделились ресурсами, которые читают сами, а также примерами того, как живое общение с подписчиками и чувство юмора помогают в продвижении собственного медиа в соцсетях.
Программа «Девелоперского дома» завершилась сессией о благополучии (well-being) в архитектурном бизнесе. Участники дискуссии рассказали, как настроить свою работоспособность, сформировать устойчивую команду, найти общий язык с разными типами заказчиков и «сохранить» себя на архитектурном рынке.
