Что-то не так с льготной ипотекой… Как она искажает российский рынок недвижимости и почему её не хотят продлевать
Спору нет: ипотека была и остаётся одним из самых мощных драйверов рынка недвижимости. На сегодняшний день в России доступно множество разнообразных ипотечных программ, часть из которых относится к льготным, так как субсидируется государством или застройщиками. Такая поддержка покупательского спроса хорошо работает в моменте «здесь и сейчас», а вот в долгосрочной перспективе льготная ипотека искажает рынок и создаёт дополнительные проблемы.
Разнообразие возможностей
То, что сегодня в России, прежде всего, понимается под «льготной ипотекой», появилось еще в апреле 2020 года. В тогдашний период пандемии коронавируса государство решило поддержать строительную сферу и покупателей недвижимости, введя льготную ипотечную ставку на квартиры в новостройках.
Программу должны были свернуть ещё в ноябре 2020, однако с тех пор продлевали уже трижды. При этом менялась и ставка по кредиту: её минимальное значение составляло 6,5% при запуске программы, а максимальное – 12% в марте нынешнего года. Очередное изменение показателя произошло в минувшем июне, так что сейчас ставка зафиксирована на уровне 7%.
Достаточно велика и сумма кредита, которую можно взять в рамках льготной ипотеки. Для столичных регионов, Москвы и Санкт-Петербурга, она составляет 12 миллионов рублей, а для всех остальных – 6 миллионов.
В дополнении к этому, из федерального бюджета выделяются средства и на другие программы ипотеки: семейную (6%), для специалистов сферы IT (5%), сельскую (3%) и дальневосточную (2%). Решение о продлении последней до 2030 года было принято на состоявшемся в начале сентября Восточном экономическом форуме.
Однако при покупке жилья помощь оказывает не только государство. В последнее время, большую популярность снискала и так называемая субсидированная ипотека от застройщиков, которую некоторые специалисты также относят к категории льготных. Её суть заключается в том, что девелопер предоставляет крайне низкую ставку по кредиту (вплоть до 0,1%) и самостоятельно выплачивает банку разницу со стандартной ставкой.
Сворачиваем лавочку?
При этом, всё больше чиновников и экспертов строительной сферы и рынка недвижимости начинают лоббировать отмену или ограничение льготной ипотеки, а также субсидированных программ от застройщиков. Специалисты обращают внимание на то, что эти меры действительно справляются со своей задачей, поддерживая сферу в наиболее тяжелые периоды. Но со временем существующие льготные условия становятся препятствием на пути естественного восстановления рынка и мешают ему приходить в норму самостоятельно.
Кроме того, щедрые субсидии на покупку жилья искажают ситуацию на рынке. Дешёвая ипотека на новостройки создаёт ажиотаж в сегменте, в результате чего ценник на недвижимость быстро растёт (только за последний год стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась почти на 30%). Это, в свою очередь, провоцирует разрыв с вторичным рынком и его стагнацию (рост цен на вторичное жильё за 2021 год составил всего 18%). Итогом становится существенный разрыв цен между первичным и вторичным сегментами и снижение покупательской способности – всё меньше людей могут себе позволить продать квартиру в старом фонде и купить что-то равнозначное в новостройке даже с помощью ипотеки. Таким образом, строительные компании снова оказываются в зоне риска.
В таком ключе, например, рассуждает аудитор Счётной палаты РФ Наталья Трунова:
Раньше было так: люди продавали квартиру в старом фонде, брали новую, разницу оплачивали за счёт ипотеки. Сейчас для определённых групп населения это, действительно, становится невозможным. Мы видим, что сейчас цены на первичном рынке уже стагнируют, однако сильного снижения ожидать не приходится, если не будет специальной работы со стороны государства.
Нужно ловить момент
Пока что разговоры об отмене льготной ипотеки всё же остаются только разговорами, а некоторые чиновники и вовсе предлагают продлевать действие программы. Так, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин считает, что льготная ипотека остаётся мощным стимулом для ритмичной работы стройкомплекса и решения жилищных проблем населения. Он также напомнил, что одной из ключевых задач строительной отрасли до 2030 года является ввод 120-ти миллионов квадратных метров жилья ежегодно:
Для того, чтобы это реализовалось, застройщикам нужен гарантированный спрос. Без льготных ипотечных программ выполнить эту задачу будет сложно.
Схожим образом, по всей видимости, пока мыслят и в российском Правительстве. На минувшем заседании Кабмина его председатель Михаил Мишустин сообщил о том, что в ближайшее время на поддержку льготных ипотечных программ будет дополнительно выделено 56 миллиардов рублей:
Правительство по поручению Президента продолжает системно поддерживать льготную ипотеку. Выделяет ресурсы на реализацию профильных программ, в том числе в связи со снижением ставки до 7-ми процентов годовых. Большая часть из них пойдёт на финансирование льготной программы. Свыше 16,5 миллиарда рублей – на семейную и почти 5 миллиардов – на дальневосточную.
Похоже, тем, кто планирует приобретать жильё в ипотеку, сейчас нужно ловить момент, пока государство не забрало «льготный» костыль, на который уже привыкли опираться все участники рынка недвижимости.
