Российским девелоперам придётся искать новые схемы с выходом на присоединённые регионы и ранее неохваченные категории граждан, внедряя современные технологии
Русская народная сказка «Пузырь, Соломинка и Лапоть» совсем коротенькая, но сколько смысла заложено в ней! Пошли Пузырь, Соломинка и Лапоть в лес дрова рубить, да путь им перегородила речка. И первая же трудность, встреченная ими на их пути, показала, что не заботятся они друг о друге, не подставят в трудную минуту плечо своему товарищу. Не захотел Лапоть перевезти Соломинку и Пузыря через реку, а добрая Соломинка протянулась с берега на берег, да и переломилась. А Пузырь стал хохотать (читай, злорадствовать), да и лопнул. Не рой яму другому – сам в неё попадешь. Вот так бывает с теми, кто не знает настоящей дружбы.
***
Как известно, позиции российских финансовых властей и застройщиков по развитию жилищного рынка страны, мягко говоря, не вполне тождественны. Если для девелоперов ситуация выглядит предельно просто – нужно больше ипотеки, больше дотаций, больше продаж, то господа финансисты смотрят на ситуацию не так однозначно. И закономерно опасаются пресловутого ипотечного пузыря.
Опасения эти далеко не беспочвенные. Вот уже и Президент России Владимир Путин стал пенять на то, что более половины построенных «квадратов» в стране не продаётся. И если так продолжать дальше, то в сфере жилищного строительства произойдёт классический кризис перепроизводства – застройщики сдадут такое количество готовых объектов, под которое просто нет покупателей. В итоге, с одной стороны, власти получат пустующие новостройки и банкротящиеся строительные компании, а с другой стороны – собственных граждан, которые и рады бы улучшить жилищные условия, но не имеют такой возможности при имеющихся ценах на рынке.
Своё видение проблемы представила председатель Центрального Банка РФ Эльвира Набиуллина в ходе недавнего выступления в Государственной Думе. Хозяйка «финансовой горы» прямым текстом раскритиковала ипотечные программы застройщиков. По её словам, Банк России не устраивают «ипотеки от застройщика под 0%», и именно поэтому принимаются меры для ограничения таких инструментов, но их недостаточно. Более того, Эльвира Сахипзадовна предупредила народных избранников, что скоро от них потребуется помощь в создании ипотечного закона.
Дело в том, что сверхщедрые предложения с нулевой процентной ставкой стали откровенным маркетинговым ходом, который вводит потенциальных покупателей в заблуждение. Ценники на новостройки сначала задираются на 30-50%, а уже потом предлагают покупать за такую сумму, чтобы компенсировать выпадающие доходы. Часто переплата из-за этого оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту. Как результат – с 2023 года ЦБ РФ запретил в итоге «нулевую ипотеку». Что, разумеется, было представлено пиар-командами девелоперов как вредительство со стороны банкиров («а Центробанк-то не хочет, чтобы у вас было дешёвое жильё!»).
Строительную отрасль раньше неоднократно называли локомотивом российской экономики. И если даже эта метафора выглядит несколько преувеличенной, то важную роль строительного бизнеса отрицать никто не будет. Достаточно вспомнить, что именно проблемы с ипотечными облигациями в США стали спусковым крючком для мирового кризиса 2008 года. А ещё пару лет назад многие с тревогой следили за проблемами с китайским строительным гигантом Evergrande. И в том, и в другом случае проблему пришлось решать государству, накачивая экономику ликвидностью и в ручном режиме разбираясь с банками, строительными компаниями и пострадавшими жителями.
Очевидно, что и ведомство госпожи Набиуллиной внимательно следит за российским рынком недвижимости, стремясь не допустить такого же сценария. И поскольку самостоятельно ограничить свои аппетиты застройщики не способны в силу организации бизнес-процессов, вводить искусственное регулирования придётся государству.
Центробанк поначалу закрывал глаза на разгорающийся в России кредитный пузырь, поскольку рынок сравнительно легко прошёл острую фазу рецессии в экономике, однако затем регулятор спохватился, поскольку банки получили себе на баланс переоценённые залоги и возможные риски в виде потенциально проблемных заёмщиков.
Было принято решение об увеличении нормативов по тем ипотечным кредитам, полная стоимость которых ниже доходности 10-летних ОФЗ. Дополнительные резервы по таким кредитам банкирам теперь придётся формировать, начиная с 30 мая 2023 года.
Вопросами регулирования жилищного рынка занимается и Глава государства, находя для этого время в своём сверхнасыщенном графике. Так, на недавней встрече с генеральным директором госкомпании «Дом.РФ» Виталием Мутко Президент предложил рассмотреть вопрос льготной ипотеки для вторичного рынка недвижимости. Сейчас льготную ипотеку на вторичке можно получить только в Дальневосточном федеральном округе, но большинство риэлторов сходятся во мнении, что новые стимулы окажут позитивное влияние на весь рынок недвижимости, поскольку можно будет спокойно продавать квартиру на вторичке, и эти деньги использовать для покупки новостройки.
Владимир Владимирович также отметил, что рынок недвижимости затоварен, и в дальнейшем это может привести к снижению объёмов строительства и ввода жилья. При этом отмечалось, что рынок затоварен не потому, что нет спроса, а потому, что цены на жильё завышены.
Как поведал на днях директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов:
После запуска ипотеки с господдержкой весной 2020 года цены на новостройки в Российской Федерации в среднем выросли на 86 процентов. В результате разница между ценами на первичном и вторичном рынке, составлявшая в начале 2020 года 25 процентов, к концу 2022 года достигла 46-ти процентов.
Далеко не бедствующие бенефициары девелоперских холдингов успешно разыграли карту санкционного давления и добились, с одной стороны, дополнительной поддержки государства, а с другой – спровоцировали всплеск инвестиционного спроса на недвижимость со стороны среднего класса, который принялся лихорадочно перекладываться в бетон из других активов.
Что же, теперь ситуация может измениться. Если льготную ипотеку для вторички одобрят, то, скорее всего, первой реакцией рынка станет рост цен в этом сегменте на 10-20%, одновременно с замедлением ценового ралли для новостроек. Для банков, в частности, Сбера, на который приходится львиная доля ипотечного кредитования в стране, новые стимулы со стороны Правительства РФ будут однозначно позитивными. А вот девелоперам придётся искать новые схемы работы, включая вхождение в новые российские регионы, целевой выход на ранее неохваченные категории граждан (например, беженцев, участников СВО и их семьи) и, разумеется, внедрять новые строительные технологии.
