Нынешний кризис на рынке жилья продолжится ещё не менее пяти лет, а ипотечный пузырь продолжит раздуваться
Такой неутешительный прогресс сделала наш постоянный эксперт, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.
Рост ценников на жильё в России, который прекрасно уживается с имеющим место, вроде бы, снижением покупательной способности населения не устаёт удивлять экспертов. Действительно, даже по оптимистичной официальной статистике, реальные располагаемые доходы большинства населения не только не растут, но и снижаются седьмой год подряд. При этом цены на жильё за прошлый и нынешний годы выросли относительно базы 2019-го почти в двое. Особенно это ощутили столичные регионы.
С одной стороны, все прекрасно понимают аргументы застройщиков – рост цен на ресурсы, проблемы с рабочей силой из-за пандемии и закрытия границ, давно копившиеся системные проблемы. Но с другой – ведь кто-то же это жильё раскупает? Наиболее популярным объяснением является так называемый «ипотечный пузырь». Российское Правительство, дотируя льготную ипотеку, маткапиталы, жилищные сертификаты, стимулировало людей массово покупать жильё, без оглядки на реальную необходимость такого шага, а заодно и без критичной оценки собственной кредитоспособности.
Вдобавок свои гонки по вертикали начала инфляция, которая пока не сдаётся, невзирая на ограничительные меры Кабмина и повышения ставки со стороны ЦБ РФ. Сейчас по прогнозу ведомства Эльвиры Набиуллиной российские экономисты рассчитывают на показатель 7,9% на конец года. При том, что комфортный уровень предполагается в 4%.
По мнению Александры Белоус, процесс роста цен на жилые квадраты может продлиться ещё от 3-х до 5-ти лет:
Перегрев рынка уже произошёл. Надувание «ипотечного пузыря», по моим наблюдениям, продолжается. Давать более точный прогноз пока затруднительно. Но общая экономическая конъюнктура не слишком благоприятна, а макроэкономическая ситуация не внушает большого оптимизма. Российская экономика по ряду признаков находится в состоянии стагфляции, несмотря на то, что прогноз роста по потребительскому спросу, экспорту и инвестициям на 2021 год повышен с 2,8 до 3,3-3,6 процента.
В условиях продолжающегося резкого роста цен на строительные материалы, прежде всего, металлы и древесину, продовольствие и импорт, а также падения доходов населения, экономическая и потребительская активность снижается, что негативно сказывается на экономике в целом.
Александра Сергеевна не отрицает, что рыночные механизмы сделают своё дело и цены на недвижимость должны будут скорректироваться естественным образом в виду сокращения спроса. Однако рынок недвижимости весьма специфический, и, скорее всего, ценники, разогретые в период бума, обратно отползти не смогут.
Что, в принципе, тоже логически легко объяснимо. Крупные девелоперы в виду сокращения продаж и платёжеспособности не станут отдавать квартиры себе в убыток, а предпочтут законсервировать уже построенные площади, в ожидании более выгодной конъюнктуры. Получая при этом финансирование с помощью иных механизмов – например, продолжая печатать облигации или прозрачно намекая Правительству на то, что неплохо бы поддержать отрасль не только морально, чтобы не допустить коллапса строительного комплекса.
Госпожа Белоус подводит итог:
То есть цены фиксируются на достигнутых высоких отметках, так как покупатель к ним уже привык, поэтому продавец не заинтересован делать скидку. Боюсь, что резкого снижения цен на квадратные метры в краткосрочной перспективе ожидать не стоит. Однако в случае кризисного сценария и сдувания «ипотечного пузыря» – это не исключено.
