Почему половина строительных объектов, реализуемых на условиях ГЧП, к моменту сдачи в эксплуатацию могут стать дороже на треть от плановых показателей
Одной из возможностей оптимизации процессов разработки и реализации строительных проектов всё чаще называют ведение параллельных процессов инженерных изысканий, проектирования, экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и строительно-монтажных работ.
Выгоды очевидны – ускорение инвестиционного цикла и оборота капитала, сокращение срока пользования заёмными средствами, минимизация инфляционных рисков, улучшение финансового планирования, поскольку цены на коротких участках проще прогнозировать. Проблемы тоже известны – громоздкие процедуры согласований, неготовность подрядчиков работать по новой схеме.
Возможность такого взаимодействия была затронута в аналитической июльской публикации на страницах электронного журнала «ГеоИнфо». Так, директор «Корпорация развития Московской области» Владимир Слипенькин резонно полагает, что любое сокращение сроков реализации проекта положительно сказывается на его стоимости, ведь зачастую инвесторы пользуются не только своими деньгами, но и заёмными. Чем дольше ведутся работы, тем больше процентов приходится платить за привлечённый капитал. Как уточняет эксперт:
Заключая единый договор на проектирование и строительство, проектировщики порциями выдают разрешения на работы, которые можно делать параллельно. Например, заниматься инженерной инфраструктурой, не дожидаясь готовности проекта завода, так как все расчётные нагрузки на сети уже известны.
В перспективе до конца 2025 года не менее половины строительных объектов, реализуемых на условиях государственно-частного партнёрства (ГЧП), к моменту сдачи в эксплуатацию станут дороже на 20-40% от плановых показателей.
По прогнозам Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), 20% – оптимистичный сценарий, 40% – пессимистичный. Оба варианта учитывают, насколько ситуация останется управляемой из-за валютных колебаний, кадрового дефицита, инфляции, нарушения поставок.
Изменение стоимости материалов серьёзно влияет на сроки завершения строительства уже начатых объектов, но этот риск не сравним с рисками, с которыми столкнулись проекты, пребывающие на ранних стадиях – финансового закрытия, подготовки и начала строительства.
Сложнее всего ситуация с проектами, чья первоначальная стоимость рассчитывалась на основе нормативных цен строительства, которые давно не менялись. В более выгодном положении проекты, которые разрабатывались по объектам-аналогам, и возможность роста стоимости строительства была изначально заложена.
Также специалисты говорят о том, что подорожание – не единственная причина растягивания сроков и заморозки строек. Некоторые объекты отложены, потому что от них отказались иностранные инвесторы, либо бюджетные расходы перераспределены в связи с СВО.
Руководитель компании «Умняхин Архитектс» (Umnyakhin Architects) Владислав Умняхин заявляет, что строительство ведут, исходя из первой необходимости, например, с опережением восстанавливается инфраструктура новых присоединенных территорий:
Что остро не требуется, откладывается на неопределённый или на более поздний срок. В девелопменте, строительстве жилья и офисных площадей наблюдается спад. По данным Счётной палаты, объём замороженных бюджетных строек в России составляет 260 миллиардов рублей в денежном выражении. Возможно, недостроев гораздо больше. Есть такие, которые официально не законсервированы, и работы продолжаются с колоссальным нарушением сроков.
Существуют и другие подходы к ускорению работ и оптимизации процессов. Например, грамотные и состоятельные подрядчики стараются заранее закупить материалы, которые могут быть подвержены изменению стоимости. Но для этой цели у компании, разумеется, должен быть собственный оборотный капитал, немалые складские и логистические мощности.
Другой, несколько парадоксальный для современного застройщика, путь состоит в том, чтобы вместо привычной экономии на изысканиях и проектировании, более серьёзно вложиться в эти стадии, что позволит затем применять экономически эффективные решения.
Не интересоваться стоимостью изыскательских работ, даже вообще их не проводить, в нынешних условиях могут разве что физлица. Но если речь о проекте склада или завода, то его без проведения изыскательских работ невозможно себе представить. Например, из-за работ по защите от карста общая сумма может вырасти на десятки процентов. В зависимости от конкретных условий, чтобы сделать требуемой прочности фундамент, нужно будет забить сваи, залить бетон либо вынуть грунт и засыпать его инертным материалом.
