Схемы реализации проектов редевелопмента в России довольно сложные и зачастую находятся на грани…
В последнее десятилетие редевелопмент нежилых объектов стал настолько популярным, что в некоторых государствах уже были приняты законы и подзаконные акты, которые регламентируют и упрощают переоборудование и реконструкцию подобного рода недвижимости в лофты или апартаменты, пригодные для проживания граждан.
Так, например, в недружественной нам сейчас, но так любимой российскими экс-чиновниками и бизнесменами Великобритании в 2013 году Правительство утвердило программу, позволяющую домовладельцам превращать нежилые объекты в жильё даже без предварительного согласования с органами местного управления. Уже через год данная новелла в туманном Альбионе была признана успешной, а в 2015 году получила статус постоянной нормы.
В России редевелопмент как процесс вторичного комплексного развития территории, направленный на преобразование на базе ветхого нежилого фонда уже имеющихся на земельном участке объектов недвижимости в совершенно новые жилые объекты, часто с изменением их функционального назначения, получил также широкое распространение.
Среди наиболее известных и успешных проектов в городе Москве особо выделяется Группа компаний «ИМПЕРИАЛ», принадлежащая, по слухам, братьям Алексею и Александру Набатовым.
На фоне подорожания жилой недвижимости девелоперы стали выводить на рынок Москвы проекты бюджетного формата. После редевелопмента офисные или иные нежилые и даже производственные здания продаются как апартаменты (лофты).
Господа Набатовы, как и ряд других успешных девелоперов, как раз специализируются на редевелопменте старых зданий, а затем продают помещения в них небольшими лотами по 13-20 квадратных метров за 4,5-6 миллиона рублей.
В качестве примера реализованного только что проекта можно привести бывшую фабрику химчистки и крашения одежды № 1 имени Котовского, превращённую в уютные лофты для проживания и ведения бизнеса почти в самом центре Москвы (на снимке можно увидеть то, что было и стало).
Эти реконструированные площади реализуются физлицам, конечно, не как квартиры, а как нежилые помещения, но оборудованы они под проживание граждан, сдачу в аренду, а также под небольшие самодостаточные офисы или магазинчики.
Однако, помимо всем понятных плюсов:
- апартаменты продаются дешевле квартир – в среднем на 10-30%;
- апартаменты продаются, как правило, уже с ремонтом и даже с мебелью;
- из-за относительно небольшой стоимости их выгоднее сдавать в аренду, чем квартиры;
- нет жёстких ограничений, которые накладываются на перепланировку в жилых помещениях;
- нет платы за капитальный ремонт;
- как правило, комплексы с апартаментами при редевелопменте находятся в обжитых районах с уже развитой инфраструктурой,
у апартаментов (лофтов) есть ряд и минусов:
- более высокие коммунальные и налоговые платежи, аренда земли и зон общего пользования;
- непостоянный состав жильцов, большая их часть – это арендаторы, которые будут постоянно меняться;
- для застройщиков апартаментов нет требований по созданию инфраструктуры в виде ближайших детских садов и школ – их может и не быть рядом;
- нельзя оформить постоянную регистрацию;
- нельзя использовать льготные программы и маткапитал;
- изношенность объекта;
- низкокачественный внутренний ремонт;
- объект зачастую используется застройщиком для последующей постоянной эксплуатации и выкачивания средств из собственников помещений по завышенным ценам через ручные управляющие компании.
Следует отметить, что схемы реализации проектов редевелопмента в России довольно сложные и зачастую на грани того, что называется «законностью».
Ещё одной проблемой покупателей апартаментов может стать последующее небезоблачное общение с меркантильными управляющими компаниями таких объектов. Это следует иметь в виду при приобретении подобного рода «жилья».
Но вот об этом мы расскажем более подробно в следующих наших статьях…
