Спор управляющей компании и строителей длится уже больше шести лет, и всё это время обладатели новых квартир живут с недоделками
Доказательство вины в спорах управляющей компании и застройщика может стать далеко не тривиальной процедурой. Как показывает судебная практика, даже определение бремени доказательства имеет свои нюансы. И вовсе не факт, что эту задачу полностью должна взвалить на свои плечи управляющая компания.
Такие выводы следуют из определения Верховного Суда РФ № 305-ЭС22-22698. До высокой судебной инстанции добрались обе стороны в ходе прений по делу № А41-49147/2019, которое развивалось следующим образом.
Компания «Мосстроймеханизация-5» выступила застройщиком небольшого жилищного комплекса в Балашихе (Подмосковье), в 2016 году успешно завершила работы и начала передавать квартиры счастливым клиентам. Эксплуатирующей организацией стала компания «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО».
Очень быстро управляющие столкнулись с многочисленными проблемами в новостройках. Замечания касались состояния кровли, работы противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, гидроизоляции балконов, отделки и других элементов. Поскольку гарантийный срок ещё не прошёл, УК с 2017 года закономерно начала обращаться в «Мосстроймеханизацию-5» с просьбами об устранении. Застройщик обещал ремонт провести, но в итоге так ничего и не сделал.
Видя, что решить проблему «полюбовно» не получается и механизм досудебного урегулирования претензий не работает, управляющая компания с мудрёным названием подала иск в арбитраж Московской области.
Увидев такое развитие событий, строители и вовсе отказались принимать участие в дальнейшей судьбе своего детища, заявив, что по актам всё было сдано в порядке, а недостатки возникли в ходе эксплуатации. Между прочим, истец пытался взыскивать ущерб не деньгами, а хотел обязать застройщика доделать необходимые работы до конца.
Перечень, кстати, занимает 26 пунктов и включает, например, такие:
- смонтировать горизонтальную и вертикальную разводку освещения МОП, машинного помещения, технического этажа и техподполья в третьем и пятом подъездах;
- смонтировать вертикальную разводку для подключения приточно-вытяжной вентиляции в третьем, четвёртом и пятом подъездах;
- подключить поэтажные электрощитки в третьем и пятом подъездах;
- закрепить поэтажные электрощитки;
- заделать технические щели электрических стояков;
- смонтировать металлические противопожарные двери в приквартирных и прилифтовых холлах первого-шестого подъездов на всех этажах;
- запустить пожарный трубопровод в МОП на первом и третьем-пятом подъездах;
- ввести в эксплуатацию лифты третьего-пятого подъездов;
- смонтировать систему дымоудаления и противодымной вентиляции и провести пуско-наладочные работы;
- устранить перепутанную врезку подачи и обратки на квартирные приборы отопления третьего подъезда;
- установить лавочки и урны около четвёртого-шестого подъездов.
По версии же строителей, за пару лет жильцы и управляющая компания разгромили дом-картинку. Сломали лифты, выдрали пожарный трубопровод, раскурочили инженерные сети, включая электрику и вентиляцию, да ещё и растащили урны с лавочками. На всякий случай, отметим, что застройщик не сказал, что эти работы не входят в договор. А заявил, что все эти недочёты – вина истца.
Суд назначил строительно-техническую экспертизу, которая подтвердила, что большинство недостатков вызвали нарушения при строительстве, но умолчала про остальные. Процесс затягивался, была назначена дополнительная экспертиза, которая и вовсе ничего не выяснила, поскольку… застройщик отказался предоставлять необходимые документы.
Наконец, к вящему удовлетворению «Мосстроймеханизации-5», в иске было отказано, со ссылкой на те же подписанные акты приёма-передачи. Мол, бачили очи, що купувалы. Сам факт наличия гарантии на объект капитального строительства суд по какой-то причине проигнорировал.
Такое оригинальное правосудие, разумеется, совершенно не устроило управляющую компанию, которая оспорила решение в Десятом арбитражном апелляционном суде. В ходе слушаний была проведена очередная экспертиза, которая всё-таки показала, что разрушения были связаны с нарушениями технологии при проведении строительно-монтажных работ. В связи с чем решение первой инстанции было отменено.
Этот вариант не устроил уже застройщика, который отправился в кассационную инстанцию и уже там доказал свою правоту, сумев убедить Арбитражный суд Московского округа в том, что выводы экспертизы, проведённой на этапе апелляционного рассмотрения, не подтверждают вину застройщика.
«Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» напомнила, что выявленный при надлежащей эксплуатации в пределах гарантийного срока недостаток по презумпции считается виной застройщика. Именно на него возложено в таких спорах бремя доказывания. При этом «Мосстроймеханизация-5» не представила никаких доказательств, что дефекты возникли из-за ненадлежащей эксплуатации. В то же время ответчик не оспаривал в суде само наличие недостатков и признал их в ответ на досудебные претензии.
В итоге судебное разбирательство продолжится уже на рассмотрении Экономической коллегии Верховного Суда РФ 21 февраля и касаться будет не столько состояния злополучного дома, сколько непростых процессуальных вопросов судопроизводства. А дом, где живут жильцы, которые, якобы, настолько увлекаются вандализмом, так и стоит без урн, лавочек, системы дымоудаления и с перепутанной врезкой подачи и обратки на квартирные приборы отопления…
