Верховный Суд разъяснил, в каких случаях компанию можно признать банкротом по специальным нормам для застройщиков
На прошедшем на днях заседании Верховного Суда РФ представителям стройрынка напомнили, для каких компаний действуют особые правила о банкротстве застройщика, а к кому эти нормы применять нельзя. Этот прецедент оставляет меньше лазеек для девелоперов и лучше защищает права граждан, которые вкладываются в строительство.
Поводом для судебного разбирательства послужило затянувшееся дело с многострадальной рязанской компанией – ООО «Грибоедова-N». Общество занималось агентской продажей квартир в новостройке в Рязани по договорам долевого строительства. За годы своей деятельности компания несколько раз подвергалась проверкам со стороны прокуратуры: в связи с нарушением прав дольщиков, делом о двойных продажах квартир и многолетними просрочками сдачи предлагаемых объектов.
В январе 2021 года райсуд постановил взыскать с ООО «Грибоедова-N» почти 3 миллиона рублей в качестве убытков в пользу одного из дольщиков, однако своих денег обманутый гражданин так и не увидел. Вскоре в отношении компании была инициирована процедура банкротства, при этом, сам дольщик просил, чтобы компанию банкротили в соответствии со специальными нормами для застройщиков. Это давало обманутому вкладчику шанс, что компенсация всё же будет выплачена.
Но Арбитражный суд Рязанской области отклонил эту просьбу. Своё решение первая инстанция мотивировала тем, что ООО не является застройщиком, согласно определению этого термина в Градостроительном кодексе РФ. Суд также обратил внимание на то, что компания-должник не имеет прав на земельный участок и находящийся на нём многоквартирный дом. Кроме того, ей не было выдано разрешение на строительство, дом не был введён компанией в эксплуатацию, а право собственности на все квартиры принадлежит другим участникам строительства. Одним словом, «Грибоедова-N» просто мимо проходила, а хата её с краю.
Сумев достаточно хитро трактовать имеющиеся нормы банкротства и ловко оперируя терминами из ГрК РФ, представители компании не учли только одно – человеческий фактор и несокрушимое желание одного из дольщиков бороться за свои права и деньги. Последний не смирился с решением Арбитражного суда и обратился в суд Верховный. А тот возьми и поддержи его.
На июньском заседании ВС было отмечено, что по банкротному законодательству к числу застройщиков можно причислить гораздо больший круг лиц. чем по градостроительным нормам. Несостоятельность девелопера может быть признана вне зависимости от того, обладает ли правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства:
Отсутствие у общества разрешения на строительство, прав на земельный участок, а также фактическая ситуация, сложившаяся с признанием права собственности на квартиры в построенном доме и их заселением, не имеют правового значения для разрешения вопроса о возможности применения к обществу правил о банкротстве застройщиков.
Теперь Арбитражному суду Рязанской области придется ещё раз пересмотреть «Грибоедовское» дело, а у дольщика появится надежда получить-таки возмещение ущерба со стороны недобросовестного ООО.
Прецедент любопытен не только тем, что помогает вскрыть очередную теневую схему для обхода застройщиками требований закона об участии в долевом строительстве. Решение Верховного Суда показывает, что сегодня судебная практика готова идти по пути расширения толкования формальных требований и определений, указанных в существующих законодательных актах, тем самым, предоставляя простым гражданам больше оснований для защиты своих прав в спорах с девелоперами.
Вместе с тем, не до конца понятным остаётся первоначальное решение регионального рязанского Арбитражного суда. Неужели они не смогли самостоятельно разобраться с токованием закона и встать на сторону дольщика? Невольно задаёшься сейчас тем же самым вопросом, что и классик Александр Сергеевич Грибоедов: «А судьи кто?».
