Могут ли инвестиции в жильё стать оправданными и прибыльными в ближайшие годы
Череда угнетающих экономику событий, начавшаяся в конце февраля, заставила многих пересмотреть своё отношение к имеющимся накоплениям и планам, как их использовать. Ослабление рубля, скачущая галопом инфляция, запреты на операции с валютой спровоцировали ажиотаж на рынке недвижимости – люди бросились приобретать жильё, спасая имеющиеся отложенные средства. Шаг, на первый взгляд, логичный, ведь покупка квадратных метров – традиционная и проверенная годами схема сохранения финансов и последующего пассивного заработка.
Однако, теперь, когда первый шок и неразбериха постепенно проходят, встаёт вопрос, насколько инвестиции в недвижимость могут быть доходными и можно ли покупку жилья по-прежнему считать удачным вложением?
Конечно, тем, кто приобретал квартиру для фактического проживания, сейчас уже поздно о чём-то сожалеть. Успели приобрести жильё по докризисным ипотечным ставкам – и слава Богу! А вот тому, кто планирует вкладываться в недвижимость с целью получения дохода от последующей сдачи в аренду, не мешает прислушаться к мнению экспертов на этот счёт. Ведь для кого-то может стать открытием то, что инвестиция в квадратные метры – на данный момент один из самых невыгодных способов приумножения капитала.
Что там вообще происходит?
На рынке аренды жилья сейчас наблюдается снижение спроса и, соответственно, ценника, и причин тому несколько. Во-первых, существенно растёт количество предложений, что обусловлено выходом на рынок инвестиционных квартир, построенных за последние 2-3 года. Во-вторых, непредсказуемая ситуация в сегменте купли-продажи недвижимости заставляет многих продавцов откладывать сделки и на неопределённый срок переводить имеющееся жильё в статус арендного. В результате, число квартир, предназначенных для сдачи, увеличивается: так, например, в столице количество предложений с начала года выросло на 40%, а в регионах на все 50%.
С другой стороны, падение доходов населения умеряет аппетиты, и риэлторы отмечают заметное падение интереса к съёмному жилью со стороны арендаторов – по всей стране спрос на аренду за последнее время снизился на 30%.
А как дела с доходностью от аренды?
Помимо низкого спроса и высокой конкуренции на рынке, вложения в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду не проходят самый простой тест на доходность. Цены на жильё в большинстве регионов аномально завышены, и окупаемость, следовательно, далеко не быстрая. Например, чтобы выйти в ноль после приобретения стандартной однушки в Подмосковье, потребуется около 20-ти лет (при стоимости квартиры в 6 миллионов рублей и арендной плате 25.000 в месяц).
Вот, что говорит эксперт БКС Экспресс Валерий Емельянов:
Доходность – это сумма платежей, полученных с квартиры за год, и делённая на рыночную цену этой же самой квартиры. В Москве в последние годы эта ставка колебалась около 4,5 процента, но в последние месяцы она откатилась вниз до 3,7 процента годовых. Это значит, что сейчас доходы с аренды в Москве покрывают затраты на приобретение жилья примерно за 27 лет. Обычно окупаемость в столице составляет 22-23 года, то есть на пять лет меньше. Оба индикатора показывают, что цены на квартиры сейчас перегреты относительно реального спроса на аренду.
Безусловно, как прогнозируют многие специалисты, после резкого взлета стоимость недвижимости в ближайшее время будет падать, что несколько скорректирует доходность. Однако, детальные расчёты показывают, что те собственники, кто сейчас выходит на рынок с новыми квартирами, могут потерять на падении цен больше, чем заработать на аренде. Как уверяет господин Емельянов:
Сейчас типовая квартира стоимостью 15 миллионов в Москве приносит 45-47 тысяч в месяц или 550 тысяч в год. Если мы закладываем коррекцию ставки доходности с 3,7 процента до нормальных 4,9 процента, то эта квартира должна упасть в цене за три года до 11,5 миллиона, или на 23 процента. Суммарный итог инвестиций за три года: 1,65 миллиона дохода с аренды минус 3,5 миллиона от падения цены самой квартиры равно 1,85 миллиона убытка.
И что делать с этой информацией?
Как минимум, принять во внимание. Мы привыкли считать вложение в недвижимость своеобразным гарантом сохранения и увеличения капитала. В наших умах сильно убеждение, что наличие собственной квартиры, которую можно сдавать в аренду – это идеальный способ зарабатывать и жить припеваючи. Тем временем, как показывают несложные подсчёты, такая модель сегодня теряет свою актуальность, проигрывая более выгодным инвестиционным схемам.
Некоторые специалисты, указывают, что открытие тех же банковских депозитов или покупка ценных бумаг в перспективе могут принести гораздо большую прибыль. Например, если приобрести ОФЗ (облигаций федерального займа) с годовой ставкой 12% на сумму равной стоимости квартиры в Москве (15 миллионов рублей), они будут приносить около 70-ти тысяч в месяц, в то время как доходность квартиры будет колебаться на уровне 50-ти тысяч. Таким образом, разница между вложениями в жильё и в ОФЗ на горизонте трёх лет составит как минимум 4,2 миллиона для объекта ценой около 15-ти миллионов. Чтобы отбить эту разницу, жильё должно не только не дешеветь, но и вырасти в цене еще на 28% от максимумов 2021 года. Сейчас это выглядит практически невозможным.
