Депутаты Госдумы предложили сохранить единственное жильё банкрота, даже если оно находится в ипотеке
В России планируется принять федеральный закон, который защитит ипотечных заёмщиков от потери единственной квартиры. Банки ожидаемо объявили о том, что эта мера повысит риски и приведёт к росту процентов по ипотеке и цены квадратных метров.
Насколько актуальна такая норма? Как следует из данных Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в 2022 году суды признали банкротами 278 тысяч человек, каждый десятый случай – ипотечные заёмщики. При этом около 20-ти тысяч человек лишились единственного жилья. С учётом обнищания населения и резкого роста ценников на недвижимость очевидна перспектива того, что таких эксцессов будет всё больше.
Авторами законопроекта № 309801-8 «О внесении изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» выступили депутаты-единороссы Наталья Костенко, Иван Демченко и Андрей Дорошенко. Они предложили сохранить единственное жильё банкрота, даже если оно находится в ипотеке. Авторы инициативы считают, что это можно сделать путём мирового соглашения с залоговым кредитором или плана реструктуризации ипотечного долга.
В пояснительной записке указано, что часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ («Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам») гарантирует, что у банкрота нельзя забрать единственное жилье. Исключение в этом случае только одно: если недвижимость в ипотеке, то её изъять можно.
На практике возникают ситуации, когда человек платит по ипотеке, но есть другие долги, из-за которых его признают банкротом. Банк, который выдал ипотеку, включается в реестр кредиторов. Жильё продаётся с публичных торгов, выручка идёт на погашение долгов банкрота. Получается, что человек, у которого не было долга по ипотеке, лишается единственного жилья. Аналогичные ситуации получаются, когда военнослужащие приобретают жильё по договору целевого жилищного займа.
Как пояснил член комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов:
Сегодня купленная в ипотеку единственная квартира никак не защищена, её могут отобрать даже за непогашение не ипотечных кредитов. Наличие маленьких детей или другие тяжёлые жизненные обстоятельства не оказывают сдерживающего эффекта. Мера же позволит дать заёмщику второй шанс и не остаться на улице.
Правительство России поддержало проект при условии доработки с учётом замечаний. Например, необходимо проработать условия заключения соглашений для обеспечения защиты интересов кредиторов, определить условия погашения долга.
Со стороны банковского сообщества уже раздались возмущённые выкрики. По мнению тружеников кредита и депозита, прежде, чем запускать такую меру, необходимо предусмотреть компенсационный механизм для кредиторов. Главным риском нового механизма может стать появление аферистов, которые будут заранее планировать своё банкротство при минимальном сроке обслуживания кредита. Поэтому следует учесть возможность опротестования самой сделки и признания её фиктивной.
Не говоря уже о том, что банкиры начнут терять «свои кровные» даже при работе с вполне добросовестными гражданами, которые, например, потеряли работу и не смогли выплачивать долг. Реакция банковской братии на рост рисков и снижение доходности будет ожидаемой – увеличение процентных ставок, чтобы заложить возможные убытки в сумму прибыли.
Между тем, после повышения базовой ставки с 7,5% до 8,5% российские банки и без того начали повышать ставки по ипотеке. С 26 июля условия по рыночным ипотечным программам ухудшили сразу четыре крупных банка.
Газпромбанк поднял ставку по ипотеке на новостройки и готовое жильё как минимум на 0,5 процентных пункта – до 12,3% для кредитов на сумму от 10-ти миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и для сумм от 5-ти миллионов рублей в остальных регионах.
Росбанк увеличил ставки по рыночным ипотечным программам на 0,5 процентных пункта. Актуальная ставка на новостройку вне программ начинается от 12,15%, на вторичное жильё базовая ставка такая же.
Банк «Уралсиб» повысил ставки по рыночным ипотечным программам на 0,2-0,3 процентных пункта, следует из информации в тарифных планах банка. По кредитам на сумму до 6-ти миллионов рублей ставка выросла с 12,29% до 12,59% годовых, по ссудам от 6-ти миллионов рублей – с 11,79% до 11,99%.
Наконец, ВТБ объявил, что с 1 августа поднимет ставки по основным рыночным программам ипотеки на 0,9 процентных пункта, до 11,6% годовых, говорится в сообщении кредитной организации. При этом банкиры прямо ссылаются на решение мегарегулятора по повышению ключевой ставки ЦБ.
P. S.
Также стоит упомянуть об ещё одной свежей мере по защите банкротов. Это федеральный закон от 24 июля 2023 года № 372-ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Он защищает граждан от потери единственного жилья, если сделка признана недействительной при банкротстве продавца.
В документе определены нормы признания сделки недействительной. Речь идёт о сделках, которые были совершены в течение года до и после банкротства продавца, а затем были признаны арбитражным судом недействительными.
Если сделка покупки жилья признана арбитражным судом недействительной и это жильё является единственным для покупателя и его семьи, то:
- покупатель имеет право получить уплаченные за жильё средства, минуя конкурсную массу;
- покупатель и члены его семьи, проживающие с ним, могут пользоваться купленным помещением до получения возвращённых средств;
- покупатель имеет право выкупить жилое помещение до его выставления на торги (стоимость жилья должна соответствовать цене, которая установлена вступившим в силу судебным актом о признании сделки недействительной);
- покупатель имеет право участвовать в торгах и приобрести на них выставленное жилое помещение.
