Удержать хрупкий баланс спроса и предложения

Вице-президент НОСТОРОЙ предложил дополнительные меры стимулирования развития рынка жилищного строительства

На этой неделе состоялось очередное заседание комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ под председательством руководителя комиссии Рифата Гарипова. Мероприятие прошло в режиме видеоконференцсвязи.

Основными докладчиками выступили вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз, который является руководителем Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в области проектного финансирования строительной отрасли, и руководитель Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли, вице-президент по развитию государственных программ Банка «Дом.РФ» Андрей Бахмутов.

От НОСТРОЙ в заседании также приняли участие советник президента Нацобъединения Альберт Короленко, заместитель директора правового департамента – начальник управления нормативного и методического обеспечения Анастасия Савчук.

Первым вопросом участники рассмотрели и приняли к сведению рекомендации круглого стола комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на тему: «Механизмы стимулирования развития рынка жилищного строительства: проектное финансирование и ипотека».

В частности, речь шла о рекомендациях Правительству РФ и Минстрою России:

• разработать комплексные меры поддержки отечественных производителей стройматериалов;
• распространить правовое регулирование о защите и поощрении капиталовложений на проекты комплексного развития территорий (КРТ), а также проработать форму типового соглашения, учитывающего основные положения соглашения о КРТ и соглашения о защите и поощрении капиталовложений;
• проработать изменения действующего законодательства, направленного на реализацию проектов по созданию «доходных» домов (некоммерческий наём) в целях развития сегмента доступного арендного жилья;
• разработать меры поддержки проектов жилищного строительства, включающих увеличенную нагрузку по строительству объектов социально-культурной, дорожно-транспортной инфраструктуры;
• улучшить качество территориального планирования в субъектах Российской Федерации с учётом обязательной синхронизации мер по планированию и реализации отраслевых строительных программ и проектов;
• стимулировать процесс унификации правоприменительной практики в сфере градостроительной деятельности во всех регионах России.

Банку России, Минстрою России и АО «Дом.РФ» также рекомендовано:

• разработать программу ипотечного кредитования граждан без отвлечения средств федерального бюджета, при которой ЦБ РФ будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданных высоконадёжных ипотечных портфелей под 2% годовых, наценка банка составит 2-3%, таким образом, конечная ставка по ипотечному кредиту составит не выше 5% годовых;
• унифицировать процедуру предоставления проектного финансирования для реализации проекта жилищного строительства, в том числе оптимизировать перечень документов, запрашиваемых у заёмщика(застройщика);
• рассмотреть возможность снижения размера начальной ставки проектного финансирования для реализации проекта жилищного строительства для застройщиков, реализующих проекты с применением технологий информационного моделирования (ТИМ);
• пересмотреть критерии проектного финансирования и оценки рисков для малых застройщиков, реализующих проекты в городах с населением до 100 тысяч человек, в сегментах многоквартирного домостроения и индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• пересмотреть параметры кредитных продуктов на строительство индивидуальных жилых домов, предусмотрев возможность включать в тело кредита строительство и (или) подведение инженерных сетей.

Далее Андрей Бахмутов озвучил предложения «Дом.РФ» по совершенствованию законодательства в области проектного финансирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Антон Мороз в своём докладе отметил, что, несмотря на рекордный объём ввода жилья в прошлом году (102,7 миллиона квадратных метров), а также на то, что за три месяца 2023 года уже введено в эксплуатацию 28,9 миллиона «квадратов», всё же наблюдается дефицит текущих проектов. Это становится ясно, если сравнить объёмы текущего строительства в 2019 году (107,5 миллиона квадратных метров) и объём ввода 2022-го.

При этом доля проектного финансирования составляет 87% – это, по словам Антона Михайловича, основной инструмент строительства жилья, и исходя из дефицита начатых и начинаемых проектов, считает он, нужны дополнительные меры стимулирования, причём это будет поддержка со стороны «предложения»:

Рост объёма вводимого жилья – всегда следствие ранее проделанной работы по формированию земельного банка, проектным работам, маркетингу, строительству и рыночной реализации. Объёмы ввода всегда показывают уже случившееся событие, формирование которого происходило за три-пять лет до момента строительной реализации.

Поэтому для интенсификации объёмов жилого строительства и ввода объектов необходимо предпринять комплекс мер, позволяющий увеличить оборот на рынке первичной недвижимости и повысить его инвестиционные перспективы.

Господин Мороз добавил, что основным мотиватором для совершения покупки являются условия ипотечного займа, который прямо влияет на размер розничного рынка первичной недвижимости. При этом прямое увеличение доступности денежной массы для розницы, по его мнению, приведёт к резкому росту условий ценообразования на фоне увеличения доступности покупки на прежних условиях, что, в итоге, снизит доступность новостроек. Как отметил вице-президент НОСТРОЙ:

Ещё один важный аспект баланса спроса и предложения – это показатель доли проникновения ипотеки в сделки. Во всех городах-миллионниках доля ипотеки в рыночной реализации более 65-ти процентов, в ряде городов превысила 80 процентов по итогам 2022 года, а средний показатель по «больнице» более 70-ти процентов. А с учётом ограничений, вводимых ЦБ на инструменты банков и застройщиков по субсидируемой ипотеке с целью снижения ежемесячного платежа, нужны дополнительные стимулы или инструменты для снижения ипотечной ставки хотя бы на полтора-три процента. И срок ипотечного кредита также может повлиять на удержание хрупкого баланса спроса и предложения.

В связи с этим Антон Мороз, сделав важную ремарку, что при оценке не нужно ориентироваться на рынок Москвы, попросил поддержать и проработать ответственным ведомствам три основных предложения.

1. Снизить порог собственных средств при проектном финансировании на ближайшие два года до 5%, а возможно и до 1%, учитывая региональную специфику.
2. Снизить ипотечную ставку для поддержания спроса на 1,5-3%, возможно предложив дополнительные меры региональной поддержки.
3. Увеличить срок ипотечного кредитования до 40 лет, снизив таким образом ежемесячный платёж для граждан.