Национальное объединение строителей пытается убедить Банк России и его главу в необходимости сохранения программы льготной ипотеки от застройщика
На этой неделе состоялось заседание комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России. Любопытным оказалось выступление вице-президента Национального объединения строителей, руководителя Экспертной рабочей группы по проблематике проектного финансирования Антона Мороза.
Антон Михайлович остановился на вопросах стимулирования покупательского спроса при проектном финансировании и иных способах инвестирования в строительство жилья. Он отметил, что застройщики, несмотря на возвращение ключевой ставки Банка России практически на докризисный уровень, всё равно испытывают трудности с привлечением проектного финансирования по льготным (базовым) ставкам вследствие низкой наполненности счетов эскроу из-за падения спроса на жильё. Во втором квартале 2022 года зарегистрировано всего 97 тысяч договоров долевого участия в строительстве, что составляет 52% к первому кварталу текущего года и 48% ко второму кварталу 2021 года. Как отметил господин Мороз:
Бо́льшая часть компаний, которые планировали начать новые проекты, из-за невозможности объективно спрогнозировать краткосрочные и долгосрочные риски сейчас воздерживаются начинать строительство. А вот проекты, реализация которых стартовала в начале этого года, продолжают строиться в штатном режиме. Они финансируются за счёт заёмных средств.
При этом вице-президент НОСТРОЙ уточнил, что с использованием механизма счетов эскроу, который гарантирует сохранность средств граждан, возводится более 80% жилья в России.
Спикер также подчеркнул, что при использовании этого механизма, несмотря на его ключевое преимущество, в нынешней ситуации существенно возрастает себестоимость не только строительства, но и большей части производственных цепочек. Застройщики сейчас работают над тем, чтобы снизить издержки на строительство. Денег, выданных первоначально в рамках кредитных договоров, не хватает, чтобы завершить проекты. Доля, которую застройщики закладывают в моделях будущих объектов на обслуживание кредита, значительно выше – в 2021 году она составляла примерно 3% от общей стоимости объекта, а в этом, по аналитическим расчётам экспертов, – 10%.
Антон Мороз ещё отметил, что, согласно статистике последних двух лет, число сделок на первичном рынке с мерами господдержки, в том числе с использованием льготной ипотеки, на пике доходило до 70%. Чтобы не сокращать объёмы строительства, повысить или, по крайней мере, сохранить доступность приобретения жилья с применением ипотеки, считает Антон Михайлович, в обязательном порядке в краткосрочном периоде необходимы меры стимулирования покупательского спроса. Он напомнил:
Программа льготной ипотеки будет действовать до 1 июля 2024 года. Ставка, которая распространяется на все регионы страны, повышена с 7-ми процентов до 8-ми процентов. Пока неизвестно, изменится ли максимальный размер кредита. На сегодня он составляет 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 миллионов рублей в других регионах.
Главными же альтернативами льготной ипотеке, считают в НОСТРОЙ, являются расширенная программа семейной ипотеки, совместное субсидирование ставок от банков и застройщиков или покупка жилья на вторичном рынке:
Эксперты сходятся во мнении, что расширенная семейная ипотека, которую теперь могут получить даже семьи с одним ребёнком – отличная «замена» льготной ипотеке. Но в полной мере заменить по масштабам льготную ипотеку с прежними условиями она не может, так как носит всё-таки адресный характер. НОСТРОЙ направил в Банк России позицию о необходимости сохранения программы льготной ипотеки от застройщика.
Предложение Нацобъединения в адрес председателя Центрального Банка РФ Эльвиры Набиуллиной (которая, как известно, пока категорически против такого вида ипотеки от застройщиков) обусловлено тем, что в сложившейся макроэкономической ситуации из-за снижения платёжеспособности населения субсидируемая ставка остаётся одним из основных механизмов, позволяющих установить доступный ежемесячный платёж покупателю, для которого приобретение жилья по такой программе – единственная возможность улучшения своих жилищных условий. А в соответствии с анализом ипотечного кредитования доля сделок с использованием субсидируемой ставки носит ограниченный характер – 25% от общих объёмов продаж.
Инициативу НОСТРОЙ поддержал руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России Рифат Гарипов, отметив, что аналогичное письмо от комиссии следует направить в адрес Министерства строительства и ЖКХ РФ.
Антон Мороз затронул и вопрос, посвящённый так называемой траншевой ипотеки, которая предусматривает разделение кредита на две части: до ввода и после сдачи дома в эксплуатацию. Такой вид ипотечного кредитования сегодня предлагают ряд девелоперов. Вице-президент НОСТРОЙ заявил, что в некоторых случаях платежи на первом этапе могут быть экстремально низкими – вплоть до одного рубля в месяц. Такая ипотека несёт в себе риски как для покупателей жилья, так и для застройщиков, предупредил Антон Михайлович. Среди них – повышение ставок по проектному финансированию, рост цен на новостройки и увеличение разрыва со стоимостью вторичного жилья:
Сегодня есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке – покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды, в который изначально заложена возможность выкупа жилья.
Суть механизма заключается в том, что владелец жилого помещения и арендатор заключают договор аренды, в котором прописывают возможность выкупа жилья. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. При этом срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи, и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока ещё действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды. Как уточнил господин Мороз:
Такой механизм можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку, однако предусмотрена дополнительная нагрузка – арендная плата. Ближайшая аналогия – проценты в ипотеке. Но есть важный нюанс: жильё остаётся в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при покупке жилья в ипотеку оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Поэтому в случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры.
В заключение своего выступления Антон Мороз отметил, что меры поддержки, принимаемые в текущей экономической ситуации Правительством РФ, уже дают возможность эффективно работать в современных реалиях.
Председатель комитета НОСТРОЙ по жилищному строительству Дмитрий Шаповал в дополнение выступления вице-президента Нацобъединения заявил, что отсутствие льготной ипотеки на рынке вторичного жилья «замедляет» и первичный рынок, в связи с чем необходимо предусмотреть меры по поддержке покупателей на вторичном рынке жилья.
