Верховный Суд России рассмотрел дело индивидуального предпринимателя, который арендовал участок с… чужими воротами на нём
Начало этой истории было положено в 2019 году, когда индивидуальный предприниматель Андрей Викторович Исаков купил бывшее здание военторга под магазин на улице Красноармейской в Брянске. Ранее, в 1999-ом это здание как высвобожденное федеральное военное имущество было продано на торгах. При этом в момент первичной продажи в договоре было указано, что здание расположено на публичном земельном участке площадью 372 квадратных метра, границы которого подлежат уточнению.
Позже границы участка были определены, и в 2004 году он был поставлен на кадастровый учёт. После покупки индивидуальным предпринимателем магазина к нему перешли права и обязанности арендатора земельного участка, который расположен под зданием.
А смежный участок принадлежит Российской Федерации, и пользуется им бессрочно казённое учреждение «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны (далее – учреждение). При этом граница между двумя участками проходит по центру ворот, которыми пользуются военные для въезда на свой участок.
Размещённые на арендованном участке ворота и часть ограждения территории военных мешали транспорту предпринимателя подъезжать к магазину для разгрузки товаров. Поэтому осенью 2021 года он подал в Арбитражный суд Брянской области иск к военному ведомству об устранении препятствий в пользовании земельным участком путём демонтажа въездных ворот с территории арендованного им земельного участка.
При рассмотрении дела № А09-10734/2021 учреждение возражало против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что спорные ворота ему не принадлежат, никем в установленном порядке не передавались и были возведены оборонным ведомством задолго до создания казённого учреждения. Суд отверг этот довод, поскольку он не имеет значения для правильного рассмотрения настоящего спора в соответствии с нормами материального права.
Указав, что военное ведомство пользуется в своей деятельности спорными въездными воротами, используя для этого чужой земельный участок без согласия его законного правообладателя, суд решил удовлетворить исковые требования индивидуального предпринимателя.
Учреждение оспорило это судебное решение. Однако и апелляция, и последующая кассация встали на сторону владельца магазина и поддержали ранее вынесенное решение. В итоге дело поступило на рассмотрение в высшую судебную инстанцию.
Внимательно изучив материалы дела, Верховный Суд РФ отметил, что, согласно пункту 3 информационного письма ВАС РФ № 153, в подобных делах обязательно участие арендатора и арендодателя. Кроме того, суды не приняли во внимание довод Минобороны России о том, что участок, переданный в аренду предпринимателю, был сформирован с нарушением требований земельного законодательства. При формировании участка не был учтён тот факт, что ворота, которые ИП Исаков А. В. просит перенести, были возведены в 1975 году на федеральном земельном участке в целях охраны военного объекта, через них организован пропускной режим на территорию, используемую в интересах Вооружённых Сил России.
Участок под зданием бывшего военторга был поставлен на кадастровый учёт 6 апреля 2004 года, а земельный надел для военных был учтён в кадастре несколькими днями позже. При этом участок под магазином сформирован таким образом, что его граница проходит посредине ворот, находящихся в федеральной собственности.
Кроме того, согласно Федеральному закону № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», межевание объекта землеустройства включает в себя, в том числе работы, по определению границ объекта землеустройства на местности и их согласование со смежными землепользователями. Однако границы земельного участка под зданием магазина с учреждением согласованы не были.
Верховный Суд также отметил, что, согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества. Предпринимателю при покупке в 2019 году здания магазина и оформлении права аренды на земельный участок было известно о существовании данных ворот, примыкающих к зданию магазина, и возможности проезда к задней части здания только через эти ворота.
Наконец, представитель учреждения заявил в суде, что предприниматель беспрепятственно проезжает через ворота к принадлежащему ему зданию, ответчики не чинят препятствия в пользовании данным объектом. Доказательств обратного в материалы дела не представлено, и представителем ИП данный довод ответчиков не опровергнут. На этом основании ВС РФ отменил ранее принятые по делу решения и отправил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
