Высшая судебная инстанция в споре питерского Управления Росреестра и строительной компании встала на сторону последней
Верховный Суд РФ отменил решения судов трёх предыдущих инстанций по делу № А56-21432/2021, отправив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Суть дела такова. В ходе процесса ЗАО «Салют Престиж» пытается опротестовать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 15 января 2021 года № КУВДП- 001/2020-14627456, об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности общества на земельный участок. А также обязать ведомство зарегистрировать таковые изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, компания является собственником земельного участка площадью 3.651 квадратный метр, который расположен в Санкт-Петербурге. На указанном земельном участке ЗАО построило комплекс из двух многоквартирных домов, которые уже введены в эксплуатацию и переданы во владение участников долевого строительства.
После регистрации первого права собственности на помещения в корпусах многоквартирного дома, возведённых на указанном земельном участке, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок. И, соответственно, прекратилось право собственности ЗАО, которое и попыталось зафиксировать эти перемены, обратившись в Росреестр.
Однако ведомство в регистрации отказало, мотивируя это тем, что строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ. И потребовав формирования земельного участка под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка.
Попытки добиться решения через суд также не привели к желательному для строительной компании результату. Суды всех трёх уровней встали на сторону Росреестра. При этом исходили из следующей аргументации: в случае предоставления для строительства нескольких многоквартирных домов одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не может относиться та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для эксплуатации этого дома. Следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт свой земельный участок.
Доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок является неделимым, ЗАО не представило. Также общество при обращении в регистрирующий орган не представило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учёт земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных многоквартирных домов. Поэтому право общей долевой собственности собственников помещений в этих многоквартирных домах на спорный участок не возникло. А значит, предусмотренных статьёй 236 Гражданского кодекса РФ оснований для прекращения права собственности общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права.
А вот Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что не всё так просто. И сослался на то, что положения Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, законов № 189-ФЗ и № 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
При этом в данном случае проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы, исходя из размещения на одном земельном участке двух корпусов многоквартирного дома с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию. Служба государственного строительного надзора и экспертизы также выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов.
С учётом норм закона и обстоятельств дела, ВС РФ отменил решения предыдущих судов и отправил дело на повторное рассмотрение.
